iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kongovej 35A, 1. 23

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
2.595.000 kr.
70.135 kr/m²
Vores estimat
2.595.000 kr.
70.135 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1971) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1971✗α -0.7%!Ingen AVM✓Sol 82✓1. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Kongovej 35A, 1. 23

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
37 m²
Værelser
2
Byggeår
1971
Udbudspris
2.595.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.992 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.595.000 kr.
70.135 kr./m² · fallback
Investeret
2.612.420 kr.
70.606 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.606.002 kr.
70.432 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.1352.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.1352.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.838660.000 kr.-74.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.4%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år28.488 kr.
Salgspris2.595.000 kr.
Profit (1 års hold)11.068 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år51.132 kr.
Salgspris2.698.800 kr.
Profit (1 års hold)137.512 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.8%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år176.736 kr.
Salgspris2.979.060 kr.
Profit (1 års hold)543.376 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (37) × 12 mdr
= Langtidsleje/år75.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)98.124 kr.
− Ejerudgifter/år-46.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)28.488 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)51.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.736 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris2.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)2.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+15.570 kr.
= Tx-omkostning17.420 kr.
+ Tilbudspris2.595.000 kr.
= Total investeret2.612.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV2.595.000 kr.
− Investeret-2.612.420 kr.
= Spread-17.420 kr.
÷ Investeret÷ 2.612.420 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)70.135 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-09-23normal
1.485.000 kr.40.135 kr./m²
2018-03-26normal
532.082 kr.14.381 kr./m²
2017-05-24normal
1.100.000 kr.29.730 kr./m²
2005-04-27normal
850.000 kr.22.973 kr./m²
1999-08-26normal
375.686 kr.10.154 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 660.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.485.000 kr.2021-09-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer11.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn 2-værelses lejlighed nær strand og metro

LejlighedenDet kan være singlen såvel som parret eller den unge studerende, der falder for denne dejlige toværelses lejlighed, der placerer sig i rolige rammer midt på Amager. Her overtager du nøglerne til 37 veludnyttede kvadratmeter – en oprindelig etværelses, der på bedste vis er forvandlet til en toværelses. Her bydes du velkommen i en god entré med videre afsæt til samtlige rum: soveværelset, badeværelset og det åbne opholdsrum. Soveværelset giver plads til dobbeltsengen, mens et rummeligt