Tøndergade 12, 2. th
1752 København V · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.1% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.523 | 7.699.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.157 | 7.753.484 kr. | +0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 82.401 | 7.086.460 kr. | -8.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.729 | 7.802.679 kr. | +1.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 560 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 104.206 | 8.961.678 kr. | +16.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 2.150.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Vesterbro. Københavns cooleste gadedreng med pæne sko
Vesterbro er dér, hvor København tager læderjakken på, bestiller en naturvin og stadig godt kan huske, da en øl kostede under en tyver. Det er et kvarter med kant og kaffe, med kram og en lille smule kaos. Her mødes gamle værtshuse, hippe vinbarer, caféer, barnevogne, tatoveringer og menneskesjæle, der ser ud, som om de lige er stået ud af en fransk film. Men næh nej, de er såmænd bare på vej efter dagens surdejsbrød. Okay, måske lidt for meget karikatur af Vesterbro. Men det er kærlig ment. Vesterbro er en fed bydel, som tidligere var marker og nyttehaver og folde med grise, der øffede madrester og køkkenaffald i sig. Så blev den gamle Vesterport revet ned. Så kom civilisationen, byen fik nyt udsyn, landevejen ud blev til Vesterbrogade ind og ud. Nye byrum Set i den historie er ejendommen i Tøndergade en ungmø. Den er fra 2006, nemlig, en temmelig ny og moderne lejlighed. Vesterbro er nemlig ikke længere kun brokvarterets klassiske københavnerkareer. Nyt er kommet til, lyse boliger med elevator i nye byrum til kvarterets historiske bygningsmasse ligger lige om hjørnet. Fred og ro Sådan er lejligheden på 2. sal i Tøndergade 12 med overdækket terrasse i den ene ende og åben altan i den anden. Altså en lejlighed med 2 ender, ligesom regnormen, som Shu-bi-dua synger. Med 86 m2 er her plads til den lille familie. Eller til kæresteri og den hedonistiske boheme. Alt er lækkert, køkken, badeværelse, uden særlig vedligeholdelse de næste mange år, grøn udsigt, alt er lige til at flytte ind i. Ingen nattestøj fra Tøndergade. Gårdlauget deler gård med bodegaen ’Sportsbar Ludvigsen’. I gården er der kæle- og klappekaniner og masser af fællesskab. Lejligheden under er erhverv, det samme er naboen til højre, så her er der altid fred og ro. Ja, og så er her kig til Hedebygade, hvor Tove Ditlevsen voksede op i nummer 30A i baggården. Det var såmænd bare det.