← Tilbage til on-market
Frederiksborgvej 43B, 4. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.195.000 kr.
74.911 kr/m²
Vores estimat
4.143.703 kr.
73.995 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-51.297 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 63.644 · median 68.873 · P90 79.320 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -1.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 100✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.995 kr/m² × 56 m² = 4.143.703 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.428 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.143.703 kr.
73.995 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
75.393 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.194.220 kr.
74.897 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.911 | 4.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.995 | 4.143.703 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.644 | 3.564.084 kr. | -15.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.873 | 3.856.894 kr. | -8.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 228 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.320 | 4.441.919 kr. | +5.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.893 | 890.000 kr. | -78.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år77.532 kr.
Salgspris4.143.703 kr.
Profit (1 års hold)-785 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år113.820 kr.
Salgspris4.309.451 kr.
Profit (1 års hold)201.251 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år169.410 kr.
Salgspris4.756.971 kr.
Profit (1 års hold)704.361 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)157.248 kr.
− Ejerudgifter/år-43.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.410 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.143.703 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-78.317 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)74.911 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-20family
2.355.600 kr.42.064 kr./m²
2018-05-20normal
2.035.000 kr.36.339 kr./m²
2016-07-19normal
1.645.000 kr.29.375 kr./m²
2009-06-27normal
850.000 kr.15.179 kr./m²
2005-05-30normal
1.275.000 kr.22.768 kr./m²
1999-05-18normal
522.540 kr.9.331 kr./m²
1997-04-03normal
128.558 kr.2.296 kr./m²
1992-11-14normal
270.000 kr.4.821 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.035.000 kr.2018-05-20 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altan. Øverst beliggende. Nyrenoveret badeværelse. Klassiske detaljer
Velkommen til Frederiksborgvej 43B, 4. th. Her får du en charmerende og lys lejlighed, hvor klassiske detaljer og en god planløsning går hånd i hånd. Boligen byder på dekorativ stuk, et rummeligt soveværelse, separat køkken, et nyrenoveret badeværelse fra 2025 og en skøn stue med direkte udgang til altan. Den høje placering på 4. sal bidrager samtidig med et dejligt lysindfald og et flot udsyn over området.LEJLIGHED: Via hoveddøren træder man ind i entréen, som fordeler videre til lejlighedens ø