Udbudspris
7.650.000 kr.
58.397 kr/m²
Vores estimat
9.839.193 kr.
75.108 kr/m²
Udbudt under estimat
+28.6 %
+2.189.193 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 27.8 %
Comp-engineP10 64.437 · median 66.055 · P90 76.704 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal13/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals12/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 27.8% — høj men plausibel
- ·66 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1960✗131 m² for stor✓Comps +13%✓α +28%✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.108 kr/m² × 131 m² = 9.839.193 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
131 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
7.650.000 kr.
Dage på markedet
66d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.564 kr./år
Alpha
27.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.839.193 kr.
75.108 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.697.750 kr.
58.761 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.954.293 kr.
75.987 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.397 | 7.650.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.108 | 9.839.193 kr. | +28.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.437 | 8.441.250 kr. | +10.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.055 | 8.653.159 kr. | +13.1 % | 8 comps same_building, median 34 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.704 | 10.048.284 kr. | +31.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.504 | 1.900.000 kr. | -75.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
30.1%
α (alpha)27.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast30.1%
Gross rental/år176.676 kr.
Salgspris9.839.193 kr.
Profit (1 års hold)2.318.119 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
35.2%
α (alpha)27.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast35.2%
Gross rental/år256.848 kr.
Salgspris10.232.761 kr.
Profit (1 års hold)2.791.859 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
45.7%
α (alpha)27.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast45.7%
Gross rental/år233.350 kr.
Salgspris11.295.394 kr.
Profit (1 års hold)3.830.993 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (131) × 12 mdr
= Langtidsleje/år267.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)347.412 kr.
− Ejerudgifter/år-90.564 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)256.848 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)233.350 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.650.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+45.900 kr.
= Tx-omkostning47.750 kr.
+ Tilbudspris7.650.000 kr.
= Total investeret7.697.750 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.839.193 kr.
− Investeret-7.697.750 kr.
= Spread2.141.443 kr.
÷ Investeret÷ 7.697.750 kr.
= Alpha27.8%
Mægler
kr/m² (udbud)58.397 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed til Bryggens laveste m2-pris
Indflytningsklar lejlighed til Bryggens laveste kvadratmeterpris Velkommen til denne stilfulde og moderne lejlighed, hvor glasvægge, et fantastisk lysindfald og en gennemtænkt planløsning skaber et eksklusivt og indbydende hjem. Her får I en virkelig rummelig bolig, hvor der er tænkt på både æstetik, funktionalitet og komfort – blandt andet med gulvvarme i samtlige rum.Den åbne dynamik mellem køkken og alrum understreges af de elegante glaspartier, der lader lyset strømme frit gennem boligen og