Udbudspris
4.750.000 kr.
68.841 kr/m²
Vores estimat
4.708.200 kr.
68.235 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-41.800 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 58.309 · median 64.829 · P90 76.567 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -1.5%✓Sol 87✓Nybyg 2018✓2. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.235 kr/m² × 69 m² = 4.708.200 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
4.750.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.712 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.708.200 kr.
68.235 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.780.350 kr.
69.280 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.782.702 kr.
69.315 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.841 | 4.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.235 | 4.708.200 kr. | -0.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.309 | 4.023.317 kr. | -15.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.829 | 4.473.188 kr. | -5.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 134 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.567 | 5.283.137 kr. | +11.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.014 | 1.450.000 kr. | -69.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år105.048 kr.
Salgspris4.708.200 kr.
Profit (1 års hold)32.898 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år147.276 kr.
Salgspris4.896.528 kr.
Profit (1 års hold)263.454 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år340.799 kr.
Salgspris5.405.014 kr.
Profit (1 års hold)965.463 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-35.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.048 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.276 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)340.799 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.500 kr.
= Tx-omkostning30.350 kr.
+ Tilbudspris4.750.000 kr.
= Total investeret4.780.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.708.200 kr.
− Investeret-4.780.350 kr.
= Spread-72.150 kr.
÷ Investeret÷ 4.780.350 kr.
= Alpha-1.5%
Mægler
kr/m² (udbud)68.841 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med stor, solrig altan
LejlighedenDet er lyst, funktionelt og lige til at rykke ind i – og det venter på en attraktiv beliggenhed i Ørestad Syd. Naturen i Kalvebod Fælled, metroforbindelser ind til byen og alle hverdagens fornødenheder samles nemlig omkring adressen, og dit nye hjem kommer tilmed med en stor altan, som vender mod dagens bedste soltimer.Lejligheden finder du i en ejendom fra 2018, og det nyere årstal spejler sig i alt fra den stilrene indretning til den gode planløsning. Designet er lyst og strømlinet,