Udbudspris
4.495.000 kr.
65.145 kr/m²
Vores estimat
4.748.817 kr.
68.823 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.6 %
+253.817 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Comp-engineP10 58.309 · median 64.829 · P90 76.567 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -0%✓α +5.0%✓Sol 87✓Nybyg 2018✓2. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.823 kr/m² × 69 m² = 4.748.817 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
91d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.416 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.748.817 kr.
68.823 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
65.563 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.812.436 kr.
69.745 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.145 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.823 | 4.748.817 kr. | +5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.309 | 4.023.317 kr. | -10.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.829 | 4.473.188 kr. | -0.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 134 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.567 | 5.283.137 kr. | +17.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.014 | 1.450.000 kr. | -67.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.1%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år94.344 kr.
Salgspris4.748.817 kr.
Profit (1 års hold)319.341 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.0%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år136.572 kr.
Salgspris4.938.770 kr.
Profit (1 års hold)551.522 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.1%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.3%
= Total afkast27.1%
Gross rental/år330.095 kr.
Salgspris5.451.642 kr.
Profit (1 års hold)1.257.917 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-46.416 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.572 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)330.095 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.748.817 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread224.997 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha5.0%
Mægler
kr/m² (udbud)65.145 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med stor, solrig altan
LejlighedenDet er lyst, funktionelt og lige til at rykke ind i – og det venter på en attraktiv beliggenhed i Ørestad Syd. Naturen i Kalvebod Fælled, metroforbindelser ind til byen og alle hverdagens fornødenheder samles nemlig omkring adressen, og dit nye hjem kommer tilmed med en stor altan, som vender mod dagens bedste soltimer.Lejligheden finder du i en ejendom fra 2018, og det nyere årstal spejler sig i alt fra den stilrene indretning til den gode planløsning. Designet er lyst og strømlinet,