← Tilbage til on-market
Johan Kellers Vej 33, 3. tv
2450 København SV · danbolig · danbolig København SV
Udbudspris
4.900.000 kr.
69.014 kr/m²
Vores estimat
5.144.357 kr.
72.456 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+244.357 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 61.042 · median 66.119 · P90 75.897 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Håndværker✗Comps -4%✓α +4.3%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 90✓3. sal✓71 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.456 kr/m² × 71 m² = 5.144.357 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
4.900.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.576 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.144.357 kr.
72.456 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.931.250 kr.
69.454 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.228.699 kr.
73.644 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.014 | 4.900.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 72.456 | 5.144.357 kr. | +5.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.042 | 4.333.949 kr. | -11.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.119 | 4.694.438 kr. | -4.2 % | 8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.897 | 5.388.711 kr. | +10.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.901 | 1.200.000 kr. | -75.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.7%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år117.564 kr.
Salgspris5.144.357 kr.
Profit (1 års hold)330.671 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.7%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år167.406 kr.
Salgspris5.350.131 kr.
Profit (1 års hold)586.287 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.2%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast25.2%
Gross rental/år297.716 kr.
Salgspris5.905.722 kr.
Profit (1 års hold)1.272.188 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.140 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.982 kr.
− Ejerudgifter/år-48.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.406 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)297.716 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.900.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.400 kr.
= Tx-omkostning31.250 kr.
+ Tilbudspris4.900.000 kr.
= Total investeret4.931.250 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.144.357 kr.
− Investeret-4.931.250 kr.
= Spread213.107 kr.
÷ Investeret÷ 4.931.250 kr.
= Alpha4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)69.014 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
HÅNDVÆRKERTILBUD! To altaner!
LEJLIGHED: På populære Johan Kellers Vej, får du nu muligheden for at skabe dit helt eget hjem! På 71 deldisponerede kvadratmeter får du to soveværelser, stor stue, rummeligt køkken samt stort badeværelse med separat brus. Man får ligeledes to altaner, hvor den største af dem er perfekt orienteret mod sydvest. Hele lejligheden trænger til en renovering. Kom og kig.EJENDOM: E/F Vestervænget består af knapt 300 beboelseslejligheder i pæn og veldrevet ejerforening. Klassisk ejendom der oprindelig e