iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 75B, 6. 2

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
77.857 kr/m²
Vores estimat
6.741.439 kr.
87.551 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.5 %
+746.439 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 11.7 %
Comp-engineP10 72.752 · median 86.195 · P90 95.139 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 11.7% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓α +12%✓Comps +11%✓6. sal✓Sol 100✓77 m² sweet✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.551 kr/m² × 77 m² = 6.741.439 kr.
Islands Brygge 75B, 6. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
77 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.624 kr./år
Alpha
11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.741.439 kr.
87.551 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
78.348 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.807.202 kr.
88.405 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.8575.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.5516.741.439 kr.+12.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.7525.601.942 kr.-6.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.1956.637.022 kr.+10.7 %8 comps inden for 500 m, median 112 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.1397.325.718 kr.+22.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.3251.950.000 kr.-67.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
13.5%
α (alpha)11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år108.456 kr.
Salgspris6.741.439 kr.
Profit (1 års hold)817.075 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.3%
α (alpha)11.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år155.580 kr.
Salgspris7.011.097 kr.
Profit (1 års hold)1.133.857 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.4%
α (alpha)11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast29.4%
Gross rental/år175.104 kr.
Salgspris7.739.172 kr.
Profit (1 års hold)1.881.456 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.204 kr.
− Ejerudgifter/år-48.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.104 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.741.439 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread708.619 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha11.7%

Mægler

kr/m² (udbud)77.857 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-10-28normal
4.300.000 kr.55.844 kr./m²
2019-01-24family
1.657.500 kr.21.526 kr./m²
2012-07-30family
2.200.000 kr.28.571 kr./m²
2005-02-25normal
1.995.000 kr.25.909 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2021-10-28 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Her får hverdagen lidt mere udsigt

På 6. sal i Bryggens Have ligger denne velindrettede 2-værelses lejlighed på 77 m² med en god kombination af lys, udsigt og funktionel indretning. Fra entréen er der adgang til boligens rummelige badeværelse med bruseområde og vaskefaciliteter samt til det gode soveværelse, hvor der er plads til både dobbeltseng, garderobe og en mindre arbejdsplads.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store, åbne køkken-alrum, hvor et enkelt, hvidt køkken med gode arbejdsflader ligger i forbindelse med sp