Mjølnerparken 50, 3. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.595.000 kr.

76.583 kr/m²

Vores estimat

4.642.862 kr.

77.381 kr/m²

Udbudt under estimat

+1.0 %

+47.862 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: 0.4 %

Top-pick score

47/ 100

C — okay

AVM signal14/25

Kvalitet13/25

Data-freshness0/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Tier-B bydel (noerrebro)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗Beton 1987!α +0.4%✓Sol 100✓3. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.381 kr/m² × 60 m² = 4.642.862 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

60 m²

Værelser

Byggeår

1987

Udbudspris

4.595.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 36.996 kr./år

Alpha

0.4%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.642.862 kr.

77.381 kr./m² · XGBoost

Investeret

4.624.420 kr.

77.074 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.705.384 kr.

78.423 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	76.583	4.595.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	77.381	4.642.862 kr.	+1.0 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	–	–	–	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

2.4%

α (alpha)0.4%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.0%

= Total afkast2.4%

Gross rental/år92.604 kr.

Salgspris4.642.862 kr.

Profit (1 års hold)111.046 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.2%

α (alpha)0.4%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.8%

= Total afkast7.2%

Gross rental/år131.484 kr.

Salgspris4.828.576 kr.

Profit (1 års hold)335.640 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.0%

α (alpha)0.4%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.8%

= Total afkast19.0%

Gross rental/år175.842 kr.

Salgspris5.330.006 kr.

Profit (1 års hold)881.428 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (60) × 12 mdr

= Langtidsleje/år129.600 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.

− Ejerudgifter/år-36.996 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)92.604 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)131.484 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.842 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+27.570 kr.

= Tx-omkostning29.420 kr.

+ Tilbudspris4.595.000 kr.

= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.642.862 kr.

− Investeret-4.624.420 kr.

= Spread18.442 kr.

÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.

= Alpha0.4%

Mægler

kr/m² (udbud)76.583 kr.

MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Alrum med stor sydvendt altan og udsigt til det grønne

Velkommen til Mjølnerparken 50, 3. TV. – en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 60 kvm, beliggende i et roligt kvarter, der er blevet totalrenoveret inden for det seneste år, ligesom selve ejendommen er total istandsat.Lejlighedens køkken-alrum vender mod syd og har direkte adgang til en stor altan med udsigt til det grønne område – perfekt til solrige eftermiddage og hyggelige aftener udendørs. Køkkenet er fra HTH i hvid udførelse med alle hårde hvidevarer, og der er rigelig plads til båd