iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Søllerødgade 46, 4. th

2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
92.039 kr/m²
Vores estimat
6.836.887 kr.
89.959 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.3 %
-158.113 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 71.761 · median 83.898 · P90 91.916 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1886)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
6 · ! 0 · 3
1 deal-breakerComps -9%α -2.9%4. salStand 8/10Sol 100Klassisk 188676 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.959 kr/m² × 76 m² = 6.836.887 kr.
Søllerødgade 46, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1886
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.728 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.836.887 kr.
89.959 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
92.616 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.908.021 kr.
90.895 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.0396.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.9596.836.887 kr.-2.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.7615.453.829 kr.-22.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median83.8986.376.262 kr.-8.8 %8 comps inden for 1 km, median 254 m væk · high confidence
Comp-engine · P9091.9166.985.644 kr.-0.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.0531.600.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.2%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år114.432 kr.
Salgspris6.836.887 kr.
Profit (1 års hold)-87.501 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.5%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år163.680 kr.
Salgspris7.110.362 kr.
Profit (1 års hold)235.222 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år258.940 kr.
Salgspris7.848.746 kr.
Profit (1 års hold)1.068.866 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år164.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.
− Ejerudgifter/år-49.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.432 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.680 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.940 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.836.887 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-201.933 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)92.039 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-01-17normal
3.800.000 kr.50.000 kr./m²
2016-11-28normal
1.300.000 kr.17.105 kr./m²
2016-03-07normal
2.275.500 kr.29.941 kr./m²
2004-03-15normal
1.330.000 kr.17.500 kr./m²
1999-06-02normal
650.296 kr.8.557 kr./m²
1996-10-07normal
420.000 kr.5.526 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2017-01-17 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 3V ejerlejlighed med masser af lys og kommende altanprojekt

Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - I det attraktive Stefansgadekvarter udbydes nu denne lyse og stemningsfulde 3-værelses ejerlejlighed beliggende på Søllerødgade 46, 4. th., 2200 København N. Ejendommen er en klassisk og charmerende københavnerejendom fra 1886, som fremstår velholdt med styr på økonomien og løbende vedligeholdelse. Her bliver man en del af en velfungerende ejerforening med et godt naboskab og gode fællesfaciliteter. Til ejerforeningen hører et hyggeligt gårdmiljø med flere hyggekroge, perfekt til gode stunder med familie og venner i solen. Hertil arbejder ejerforeningen på et altanprojekt. Boligen er beliggende i rolige omgivelser midt i det eftertragtede Stefansgadekvarter, der byder på et utal af hyggelige caféer, grønne områder som Nørrebroparken samt gode indkøbsmuligheder. Beliggenheden fås næsten ikke bedre – centralt på Nørrebro i gåafstand til alle hverdagens gøremål. Indenfor fremstår lejligheden helt indflytningsklar og byder på 76 veldisponerede kvadratmeter fordelt på 3 værelser med klassisk charme, flotte originale detaljer og en effektiv planløsning, der giver fleksibilitet i indretningen. Lejligheden er delevenlig og beliggende på 4. sal, hvilket bidrager til et skønt lysindfald i alle rum. Lejligheden byder på to smukke stuer en suite, elegant adskilt af franske dobbeltdøre, som skaber en god rumfornemmelse og et flot kig gennem boligen. Det store og stilrene spisekøkken fremstår moderne og indbydende med flotte hvide elementer, praktisk anlagte gulvfliser, spots i loftet samt god arbejds- og opbevaringsplads. Herudover er der en hyggelig spiseafdeling. Lejligheden rummer desuden et godt og roligt soveværelse, placeret bagerst i lejligheden, med plads til både seng og opbevaring samt et praktisk depotrum med vaskemaskine. Badeværelset er usædvanligt stort og fremstår lyst og velholdt med vindue, separat bruseniche og gode opbevaringsmuligheder. Fra alle lejlighedens vinduer er der et skønt udsyn til det charmerende gårdmiljø og kvarterets klassiske ejendomme. Overalt i boligen mærkes den autentiske københavnerstemning med flotte originale bræddegulve, blotlagte murstensvægge, højt til loftet og fine detaljer, som smukt forenes med moderne komfort og en indflytningsklar stand. Vi ser frem til at byde dig velkommen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk