iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dronningens Tværgade 37, 4. 5

1302 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.895.000 kr.
96.685 kr/m²
Vores estimat
8.524.899 kr.
92.662 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.2 %
-370.101 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.8 %
Comp-engineP10 79.760 · median 86.268 · P90 100.018 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 61.7% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -4.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1943✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.662 kr/m² × 92 m² = 8.524.899 kr.
Dronningens Tværgade 37, 4. 5

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1943
Udbudspris
8.895.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.512 kr./år
Alpha
-4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.524.899 kr.
92.662 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.950.220 kr.
97.285 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.643.556 kr.
93.952 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.6858.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.6628.524.899 kr.-4.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1079.7607.337.927 kr.-17.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median86.2687.936.667 kr.-10.8 %8 comps same_road_250m, median 114 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.0189.201.644 kr.+3.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.0872.400.000 kr.-73.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år172.368 kr.
Salgspris8.524.899 kr.
Profit (1 års hold)-252.953 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år245.232 kr.
Salgspris8.865.895 kr.
Profit (1 års hold)160.907 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år423.092 kr.
Salgspris9.786.584 kr.
Profit (1 års hold)1.259.456 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år242.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)315.744 kr.
− Ejerudgifter/år-70.512 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.368 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)245.232 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)423.092 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.370 kr.
= Tx-omkostning55.220 kr.
+ Tilbudspris8.895.000 kr.
= Total investeret8.950.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.524.899 kr.
− Investeret-8.950.220 kr.
= Spread-425.321 kr.
÷ Investeret÷ 8.950.220 kr.
= Alpha-4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)96.685 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-14normal
5.500.000 kr.59.783 kr./m²
2023-09-17normal
5.495.000 kr.59.728 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.500.000 kr.2025-02-14 · 1 år siden
Udbudspris implicerer61.7% pa
FMV implicerer55.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 3-værelses med elevator i hjertet af Frederiksstaden

Lys og indbydende 3-værelses med elevator i hjertet af FrederiksstadenVelkommen til Dronningens Tværgade 37, 4. 5. - en flot og veldisponeret lejlighed på 92 m² med en attraktiv placering på 4. sal i hjertet af Frederiksstaden. Boligen fremstår pænt istandsat og byder på tre gode værelser, en flot loftshøjde og et behageligt lysindfald. Placeringen højt i ejendommen sikrer et godt naturligt lys gennem boligen, mens loftshøjden bidrager til en god og rummelig fornemmelse.Planløsningen er funktion