iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Teglstrupvej 3, 3. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
71.900 kr/m²
Vores estimat
3.492.117 kr.
69.842 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.9 %
-102.883 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.5 %
Comp-engineP10 67.982 · median 77.036 · P90 89.333 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.5%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓50 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.842 kr/m² × 50 m² = 3.492.117 kr.
Teglstrupvej 3, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.464 kr./år
Alpha
-3.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.492.117 kr.
69.842 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
72.368 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.554.476 kr.
71.090 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris71.9003.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.8423.492.117 kr.-2.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1067.9823.399.104 kr.-5.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.0363.851.796 kr.+7.1 %8 comps samme postnummer, median 866 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9089.3334.466.669 kr.+24.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.600930.000 kr.-74.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-3.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år85.536 kr.
Salgspris3.492.117 kr.
Profit (1 års hold)-40.767 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-3.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år121.536 kr.
Salgspris3.631.802 kr.
Profit (1 års hold)134.918 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-3.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år200.589 kr.
Salgspris4.008.950 kr.
Profit (1 års hold)591.119 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.000 kr.
− Ejerudgifter/år-34.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.536 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.536 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)200.589 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.492.117 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-126.303 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-3.5%

Mægler

kr/m² (udbud)71.900 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-08-23normal
2.460.000 kr.49.200 kr./m²
2003-10-02normal
958.239 kr.19.165 kr./m²
2002-04-29normal
1.005.000 kr.20.100 kr./m²
2001-06-24normal
671.320 kr.13.426 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 930.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.460.000 kr.2021-08-23 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende toværelses med sydvendt altan og optimal planløsning

På Teglstrupvej 3, 3. th. venter en indbydende og særdeles velindrettet lejlighed, hvor et skønt lysindfald, velholdte plankegulve og en gennemtænkt planløsning går op i en højere enhed. Her får I 50 veldisponerede kvadratmeter med en elegant og harmonisk atmosfære, hvor hver eneste kvadratmeter er udnyttet optimalt. Lejligheden fremstår indflytningsklar og byder samtidig på en eftertragtet sydvendt altan, der tilfører boligen endnu en dimension.Allerede ved ankomsten fornemmes boligens gode rum