← Tilbage til on-market
Christianshavns Voldgade 25, 5. tv
1424 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Udbudspris
5.250.000 kr.
102.941 kr/m²
Vores estimat
4.959.122 kr.
97.238 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-290.878 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 69.334 · median 88.481 · P90 96.216 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.1%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1914✓Stand 8/10✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.238 kr/m² × 51 m² = 4.959.122 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.992 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.959.122 kr.
97.238 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
103.595 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.011.849 kr.
98.272 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 102.941 | 5.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.238 | 4.959.122 kr. | -5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.334 | 3.536.052 kr. | -32.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.481 | 4.512.525 kr. | -14.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 730 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 96.216 | 4.906.992 kr. | -6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.510 | 1.250.000 kr. | -76.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år84.648 kr.
Salgspris4.959.122 kr.
Profit (1 års hold)-239.580 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år125.040 kr.
Salgspris5.157.487 kr.
Profit (1 års hold)-823 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år294.454 kr.
Salgspris5.693.072 kr.
Profit (1 års hold)704.176 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-49.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.454 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.959.122 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread-324.228 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha-6.1%
Mægler
kr/m² (udbud)102.941 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-26normal
3.550.000 kr.69.608 kr./m²
2015-12-09family
1.065.000 kr.20.882 kr./m²
2008-11-13normal
1.700.000 kr.33.333 kr./m²
2000-07-31normal
900.000 kr.17.647 kr./m²
1999-10-12normal
500.000 kr.9.804 kr./m²
1996-11-18normal
459.963 kr.9.019 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2024-12-26 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.6% pa
FMV implicerer18.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nyistandsat 2 værelses lejlighed midt på Christianshavn
Gennemført Penthouse med smukt vandkig og god rumfordeling.