iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Christianshavns Voldgade 25, 5. tv

1424 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -9.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 21.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓5. sal✓KBH-klassiker 1914✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.367 kr/m² × 51 m² = 4.761.735 kr.
Christianshavns Voldgade 25, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1914
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
21d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.992 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.761.735 kr.
93.367 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
103.595 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.815.639 kr.
94.424 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.250.000 kr.
102.941 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.761.735 kr.
93.367 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
24.510 kr./m²
-76.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år84.648 kr.
Salgspris4.761.735 kr.
Profit (1 års hold)-436.967 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år125.040 kr.
Salgspris5.095.056 kr.
Profit (1 års hold)-63.254 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år294.454 kr.
Salgspris5.466.472 kr.
Profit (1 års hold)477.575 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-49.992 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.040 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.454 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.761.735 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread-521.615 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha-9.9%

Mægler

kr/m² (udbud)102.941 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-26normal
3.550.000 kr.69.608 kr./m²
2015-12-09family
1.065.000 kr.20.882 kr./m²
2008-11-13normal
1.700.000 kr.33.333 kr./m²
2000-07-31normal
900.000 kr.17.647 kr./m²
1999-10-12normal
500.000 kr.9.804 kr./m²
1996-11-18normal
459.963 kr.9.019 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2024-12-26 · 2 år siden
Udbudspris implicerer21.6% pa
FMV implicerer15.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nyistandsat 2 værelses lejlighed midt på Christianshavn

Gennemført Penthouse med smukt vandkig og god rumfordeling.