Udbudspris
5.795.000 kr.
57.376 kr/m²
Vores estimat
5.128.307 kr.
50.775 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.5 %
-666.693 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.1 %
Comp-engineP10 53.811 · median 56.808 · P90 83.325 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·140 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.1% — over markedet
- ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -12.1%!Comps usikre (8)!101 m² stor✓Sol 100✓1. sal✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 50.775 kr/m² × 101 m² = 5.128.307 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
140d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.296 kr./år
Alpha
-12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.128.307 kr.
50.775 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
57.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.296.900 kr.
52.445 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 57.376 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 50.775 | 5.128.307 kr. | -11.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.811 | 5.434.928 kr. | -6.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.808 | 5.737.636 kr. | -1.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 158 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.325 | 8.415.843 kr. | +45.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.307 | 1.950.000 kr. | -66.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.6%
α (alpha)-12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år202.224 kr.
Salgspris5.128.307 kr.
Profit (1 års hold)-501.089 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.3%
α (alpha)-12.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.8%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år278.580 kr.
Salgspris5.333.439 kr.
Profit (1 års hold)-219.601 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.1%
α (alpha)-12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år311.196 kr.
Salgspris5.887.296 kr.
Profit (1 års hold)366.873 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-52.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)202.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)278.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.196 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.128.307 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-703.313 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-12.1%
Mægler
kr/m² (udbud)57.376 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-11-20normal
3.050.000 kr.30.198 kr./m²
2008-02-28normal
2.290.000 kr.22.673 kr./m²
2005-11-06normal
2.478.000 kr.24.535 kr./m²
2004-07-18normal
1.600.000 kr.15.842 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2017-11-20 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG – LYS HJØRNELEJLIGHED MED ALTAN OG ELEVATOR
På Frederiksberg finder du denne indbydende lejlighed, hvor lys, luft og en særlig rumfornemmelse er gennemgående for hele boligen.Allerede ved ankomst mærker man den åbne stemning. Lejligheden er beliggende på et hjørne, hvilket giver et smukt lysindfald fra flere sider og en oplevelse af frihed med god afstand til naboerne. Lyset bevæger sig naturligt gennem rummene og skaber en let og harmonisk atmosfære.Boligens naturlige samlingspunkt er stuen – et rummeligt opholdsrum med plads til både hv