Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·Betonbyggeri-æra (1956) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1956✗α -3.0%!101 m² stor✓Sol 100✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 55.990 kr/m² × 101 m² = 5.655.038 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1956
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
80d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.296 kr./år
Alpha
-3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.655.038 kr.
55.990 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
57.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.820.489 kr.
57.629 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
57.376 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.655.038 kr.
55.990 kr./m²
-2.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
19.307 kr./m²
-66.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.4%
α (alpha)-3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år202.224 kr.
Salgspris5.655.038 kr.
Profit (1 års hold)25.642 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)-3.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.8%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år278.580 kr.
Salgspris6.050.891 kr.
Profit (1 års hold)497.851 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år311.196 kr.
Salgspris6.491.984 kr.
Profit (1 års hold)971.560 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år254.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)330.876 kr.
− Ejerudgifter/år-52.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)202.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)278.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)311.196 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.655.038 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-176.582 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)57.376 kr.
MæglerVogel&Vandel
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-11-20normal
3.050.000 kr.30.198 kr./m²
2008-02-28normal
2.290.000 kr.22.673 kr./m²
2005-11-06normal
2.478.000 kr.24.535 kr./m²
2004-07-18normal
1.600.000 kr.15.842 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2017-11-20 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FREDERIKSBERG – LYS HJØRNELEJLIGHED MED ALTAN OG ELEVATOR
På Frederiksberg finder du denne indbydende lejlighed, hvor lys, luft og en særlig rumfornemmelse er gennemgående for hele boligen.Allerede ved ankomst mærker man den åbne stemning. Lejligheden er beliggende på et hjørne, hvilket giver et smukt lysindfald fra flere sider og en oplevelse af frihed med god afstand til naboerne. Lyset bevæger sig naturligt gennem rummene og skaber en let og harmonisk atmosfære.Boligens naturlige samlingspunkt er stuen – et rummeligt opholdsrum med plads til både hv