Udbudspris
5.995.000 kr.
64.462 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
64.462 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 49.932 · median 53.022 · P90 73.259 kr/m²8 comps · same_building · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Seller CAGR 46.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓8. sal✓Sol 60
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.556 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
64.462 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
64.869 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.123.056 kr.
65.839 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.462 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 64.462 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 49.932 | 4.643.646 kr. | -22.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 53.022 | 4.931.060 kr. | -17.7 % | 8 comps same_building, median 29 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 73.259 | 6.813.082 kr. | +13.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 9.032 | 840.000 kr. | -86.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år166.644 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)128.824 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år233.604 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)435.584 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år283.213 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.132.653 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år223.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)290.160 kr.
− Ejerudgifter/år-56.556 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)233.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.213 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)64.462 kr.
Mæglerdanbolig Farum
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-28normal
4.100.000 kr.44.086 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2025-10-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer46.2% pa
FMV implicerer46.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar, totalrenoveret 3 værelses lejlighed med udsigt på Lyngbyvej
Her får du en totalrenoveret og gennemtænkt 3-værelses lejlighed højt hævet over byen, hvor moderne komfort, flot udsigt og byliv går op i en højere enhed. Fra 8. sal har du en imponerende horisont, der i klart vejr rækker fra Øresundsbroen til området omkring Zoo på Frederiksberg og giver boligen en særlig stemning dagen igennem. Ejendommen har elevator, og der følger disponibelt kælderrum og adgang til en hyggelig gårdhave med cykelparkering, som ifølge ejerforeningens dokumenter står overfor