iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Østerdalsgade 1B, 5.

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
61.649 kr/m²
Vores estimat
5.642.327 kr.
60.025 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.6 %
-152.673 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.2 %
Comp-engineP10 56.576 · median 68.959 · P90 74.180 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.2%!Comps usikre (8)✓5. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 60.025 kr/m² × 94 m² = 5.642.327 kr.
Østerdalsgade 1B, 5.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.140 kr./år
Alpha
-3.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.642.327 kr.
60.025 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
62.039 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.730.713 kr.
60.965 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris61.6495.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.0255.642.327 kr.-2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.5765.318.102 kr.-8.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.9596.482.128 kr.+11.9 %8 comps samme postnummer, median 2298 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9074.1806.972.955 kr.+20.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.9571.500.000 kr.-74.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.1%
α (alpha)-3.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år124.620 kr.
Salgspris5.642.327 kr.
Profit (1 års hold)-64.673 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.9%
α (alpha)-3.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år182.148 kr.
Salgspris5.868.020 kr.
Profit (1 års hold)218.548 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-3.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år256.774 kr.
Salgspris6.477.391 kr.
Profit (1 års hold)902.545 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.288 kr.
− Ejerudgifter/år-67.140 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)124.620 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.774 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.642.327 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-189.293 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-3.2%

Mægler

kr/m² (udbud)61.649 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-04-05normal
4.270.000 kr.45.426 kr./m²
2020-10-30normal
3.550.000 kr.37.766 kr./m²
2014-04-30normal
2.495.000 kr.26.543 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.270.000 kr.2023-04-05 · 3 år siden
Udbudspris implicerer10.7% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse lejlighed med køkken-alrum og hyggelig altan

Velkommen til denne gennemførte og indbydende lejlighed på øverste etage, hvor en skøn kombination af et flot lysindfald, en veldisponeret planløsning og en moderne, stilren indretning skaber en bolig, der er lige til at flytte ind i. Lejligheden er opført i 2007 og her får du 94 veludnyttede kvadratmeter, som fremstår særdeles velholdte og med en tydelig rød tråd gennem boligens materialer, farver og detaljer. Allerede ved ankomsten fornemmer man lejlighedens særlige kvaliteter. Placeringen på øverste etage giver en dejlig fornemmelse af luft og frihed, og det flotte lysindfald bidrager gennem hele boligen til en lys og behagelig atmosfære. Lejligheden er indrettet med fokus på både funktionalitet og gode opholdsrum, og her er skabt en bolig, hvor hverdagen får lov til at fungere samtidig med, at der er plads til at nyde de mere hyggelige stunder. Boligens naturlige samlingspunkt er det flotte køkken-alrum, der på elegant vis binder hjemmet sammen. Køkkenet fremstår moderne og gennemført med et stilrent udtryk, gode arbejdsflader og rig mulighed for både madlavning og socialt samvær. Her er plads til et stort spisebord, hvor dagens måltider kan nydes med familie og venner, mens den øvrige del af alrummet indbyder til afslapning og hyggelige aftener. Det åbne køkken-alrum skaber samtidig en dejlig forbindelse mellem boligens forskellige funktioner og understøtter den moderne måde at bo på. Fra boligens opholdsarealer er der adgang til den hyggelige altan, som bliver en naturlig forlængelse af hjemmet i de lune måneder. Her kan morgenkaffen nydes i solen, en god bog læses i ro og mag, eller dagen rundes af med et glas vin, mens byens liv kan mærkes på behagelig afstand. Altanen tilfører lejligheden et ekstra opholdsrum og er et oplagt sted at skabe sin egen lille grønne oase med krukker, planter og hyggelig belysning. Lejligheden byder desuden på en hyggelig gårdhave, som giver beboerne mulighed for at trække sig lidt væk fra byens puls og nyde de grønne og rolige omgivelser. Kombinationen af egen altan og adgang til et hyggeligt fælles gårdmiljø giver boligen flere muligheder for udendørs ophold og gør den særdeles attraktiv for den køber, der både ønsker byliv og mulighed for at finde ro hjemme. De øvrige rum fremstår ligeledes indbydende og anvendelige og kan indrettes efter den enkelte families eller købers behov. Her er gode muligheder for at etablere soveværelse, hjemmekontor, gæsteværelse eller andre funktioner, alt efter livssituation. Den gennemførte stil fortsætter på tværs af boligen og giver et harmonisk helhedsindtryk, hvor der ikke er gået på kompromis med hverken æstetik eller funktionalitet. Med sin placering på øverste etage, det flotte lysindfald, det moderne køkken-alrum, den hyggelige altan og den attraktive fælles gårdhave er dette en bolig, der formår at kombinere det bedste fra flere verdener. Man får en moderne og indflytningsklar lejlighed med en rar atmosfære og samtidig en beliggenhed, hvor København og Amagers mange muligheder ligger inden for rækkevidde. Østerdalsgade ligger i et attraktivt område på Amager med kort afstand til indkøb, caféer og byliv. Amagerbrogade byder på et bredt udvalg af butikker, dagligvareforretninger og hyggelige caféer, mens Amagerbro Metrostation sikrer nem adgang til resten af København. Herfra kan du blandt andet komme direkte mod Christianshavn, Kongens Nytorv, Nørreport og Københavns Lufthavn. Samtidig er området omgivet af grønne og rekreative muligheder, hvilket giver en god balance mellem byliv og hverdagsro. En lejlighed der skal opleves!