Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -14.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.3%✓5. sal✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 54.063 kr/m² × 94 m² = 5.081.956 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.895.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.256 kr./år
Alpha
-14.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.081.956 kr.
54.063 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.932.220 kr.
63.109 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.172.575 kr.
55.027 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.895.000 kr.
62.713 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.081.956 kr.
54.063 kr./m²
-13.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
15.957 kr./m²
-74.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.3%
α (alpha)-14.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-12.3%
Gross rental/år123.504 kr.
Salgspris5.081.956 kr.
Profit (1 års hold)-726.760 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.3%
α (alpha)-14.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år181.032 kr.
Salgspris5.437.693 kr.
Profit (1 års hold)-313.495 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.8%
α (alpha)-14.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år255.658 kr.
Salgspris5.834.085 kr.
Profit (1 års hold)157.523 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.288 kr.
− Ejerudgifter/år-68.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.658 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.370 kr.
= Tx-omkostning37.220 kr.
+ Tilbudspris5.895.000 kr.
= Total investeret5.932.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.081.956 kr.
− Investeret-5.932.220 kr.
= Spread-850.264 kr.
÷ Investeret÷ 5.932.220 kr.
= Alpha-14.3%
Mægler
kr/m² (udbud)62.713 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-04-05normal
4.270.000 kr.45.426 kr./m²
2020-10-30normal
3.550.000 kr.37.766 kr./m²
2014-04-30normal
2.495.000 kr.26.543 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.270.000 kr.2023-04-05 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.3% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
INDFLYTNINGSKLAR MED FLOT UDSIGT, ALTAN OG ATTRAKTIV ADRESSE
Velkommen til en indflytningsklar lejlighed fra 2007, hvor lys, luft og en skøn udsigt over Amagers tage følger med nøglerne. Her får I 94 veldisponerede kvadratmeter under ejendommens tag – oplagt til parret, den lille børnefamilie eller venneparret, der ønsker at dele bolig.Lejligheden byder på to gode soveværelser, et stort og langstrakt køkken-alrum samt et moderne badeværelse med regnbrus, vaskesøjle og gulvvarme. De store vinduespartier trækker masser af naturligt lys ind i boligen, og de