iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Paulas Passage 3, 15. 3

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.3% — over markedet
  • ·Seller CAGR 43.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.3%✓15. sal✓Sol 100✓Nybyg 2021✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.914 kr/m² × 53 m² = 4.977.453 kr.
Paulas Passage 3, 15. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
51d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.024 kr./år
Alpha
-8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.977.453 kr.
93.914 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
102.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.039.363 kr.
95.082 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.395.000 kr.
101.792 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.977.453 kr.
93.914 kr./m²
-7.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.6%
α (alpha)-8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år93.996 kr.
Salgspris4.977.453 kr.
Profit (1 års hold)-357.771 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-8.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år131.202 kr.
Salgspris5.325.875 kr.
Profit (1 års hold)27.857 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.1%
α (alpha)-8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år249.533 kr.
Salgspris5.714.116 kr.
Profit (1 års hold)534.429 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-30.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.202 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.533 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.977.453 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-451.767 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-8.3%

Mægler

kr/m² (udbud)101.792 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-01normal
3.750.000 kr.70.755 kr./m²
2021-04-12normal
3.545.000 kr.66.887 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2025-05-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer43.9% pa
FMV implicerer32.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-11.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjældent udbudt 2-værelses udsigtslejlighed

Nu udbydes denne indbydende ejerlejlighed med to veldisponerede værelser højt oppe i Dahlerups Tårn i attraktive Carlsberg Byen. Her får du en boligoplevelse ud over det sædvanlige med en spektakulær udsigt over Søndermarken, København Zoo et panorama, der ændrer karakter med årstiderne og lyset over byen.Lejligheden er beliggende på 15. sal, hvor byen føles både nærværende og fredfyldt på samme tid. Boligen åbner med en entré med plads til overtøj, før hjemmet folder sig ud i et lyst og harmoni