iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Paulas Passage 3, 15. 3

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
98.019 kr/m²
Vores estimat
5.379.446 kr.
101.499 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+184.446 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.9 %
Comp-engineP10 72.083 · median 97.746 · P90 101.293 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·111 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 38.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -0%!α +2.9%✓15. sal✓Stand 9/10✓Sol 100✓Nybyg 2021✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 101.499 kr/m² × 53 m² = 5.379.446 kr.
Paulas Passage 3, 15. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
111d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.024 kr./år
Alpha
2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.379.446 kr.
101.499 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
98.642 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.438.958 kr.
102.622 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.0195.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM101.4995.379.446 kr.+3.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.0833.820.402 kr.-26.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median97.7465.180.543 kr.-0.3 %8 comps inden for 500 m, median 234 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.2935.368.526 kr.+3.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.7%
α (alpha)2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år93.996 kr.
Salgspris5.379.446 kr.
Profit (1 års hold)245.422 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år131.202 kr.
Salgspris5.594.624 kr.
Profit (1 års hold)497.806 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.5%
α (alpha)2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast22.5%
Gross rental/år249.533 kr.
Salgspris6.175.604 kr.
Profit (1 års hold)1.197.117 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-30.024 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.202 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.533 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.379.446 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread151.426 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)98.019 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-01normal
3.750.000 kr.70.755 kr./m²
2021-04-12normal
3.545.000 kr.66.887 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.750.000 kr.2025-05-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer38.5% pa
FMV implicerer43.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+4.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjældent udbudt 2-værelses udsigtslejlighed

Nu udbydes denne indbydende ejerlejlighed med to veldisponerede værelser højt oppe i Dahlerups Tårn i attraktive Carlsberg Byen. Her får du en boligoplevelse ud over det sædvanlige med en spektakulær udsigt over Søndermarken, København Zoo et panorama, der ændrer karakter med årstiderne og lyset over byen.Lejligheden er beliggende på 15. sal, hvor byen føles både nærværende og fredfyldt på samme tid. Boligen åbner med en entré med plads til overtøj, før hjemmet folder sig ud i et lyst og harmoni