Udbudspris
4.645.000 kr.
76.148 kr/m²
Vores estimat
4.674.830 kr.
76.637 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.6 %
+29.830 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.0 %
Comp-engineP10 65.154 · median 71.175 · P90 79.738 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -7%!α +0.0%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓2. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.637 kr/m² × 61 m² = 4.674.830 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
3
Byggeår
1940
Udbudspris
4.645.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.272 kr./år
Alpha
0.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.674.830 kr.
76.637 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.674.720 kr.
76.635 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.725.793 kr.
77.472 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.148 | 4.645.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.637 | 4.674.830 kr. | +0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.154 | 3.974.388 kr. | -14.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.175 | 4.341.661 kr. | -6.5 % | 8 comps same_road_250m, median 27 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.738 | 4.864.043 kr. | +4.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.033 | 1.100.000 kr. | -76.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)0.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år81.168 kr.
Salgspris4.674.830 kr.
Profit (1 års hold)81.278 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)0.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år118.500 kr.
Salgspris4.861.823 kr.
Profit (1 års hold)305.603 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)0.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år280.642 kr.
Salgspris5.366.705 kr.
Profit (1 års hold)972.627 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-43.272 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.642 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.645.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.645.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.870 kr.
= Tx-omkostning29.720 kr.
+ Tilbudspris4.645.000 kr.
= Total investeret4.674.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.674.830 kr.
− Investeret-4.674.720 kr.
= Spread110 kr.
÷ Investeret÷ 4.674.720 kr.
= Alpha0.0%
Mægler
kr/m² (udbud)76.148 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-08-26normal
2.795.000 kr.45.820 kr./m²
2013-06-27normal
1.695.000 kr.27.787 kr./m²
2005-06-12normal
1.515.000 kr.24.836 kr./m²
2003-12-10family
57.500 kr.943 kr./m²
2001-12-19normal
1.050.000 kr.17.213 kr./m²
2000-06-30normal
790.097 kr.12.952 kr./m²
1997-12-30normal
345.000 kr.5.656 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.795.000 kr.2020-08-26 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med østvendt altan og grøn udsigt centralt på Amager
Indbydende 3 værelses lejlighed på Amager Du får en indbydende og velholdt 3 værelses lejlighed med behagelig atmosfære i en klassisk ejendom i et af Amagers mest efterspurgte kvarterer, hvor hverdagen glider let med korte afstande til alt det, du har brug for. Planløsningen opleves rummelig og harmonisk med køkken mod gårdsiden i tidløs, lys stil og et soveværelse med rolig placering. Opholdszonen består af stue og spisestue med klassiske detaljer og god plads til både sofa og spisebord, mens