Udbudspris
11.995.000 kr.
81.047 kr/m²
Vores estimat
12.469.350 kr.
84.252 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.0 %
+474.350 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.3 %
Comp-engineP10 59.566 · median 75.122 · P90 80.408 kr/m²6 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
37/ 100
D — speculative
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1960✗148 m² for stor!Comps usikre (6)✓6. sal✓α +3.3%✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.252 kr/m² × 148 m² = 12.469.350 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
148 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
11.995.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 113.820 kr./år
Alpha
3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.469.350 kr.
84.252 kr./m² · XGBoost
Investeret
12.068.820 kr.
81.546 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.580.119 kr.
85.001 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.047 | 11.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.252 | 12.469.350 kr. | +4.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.566 | 8.815.756 kr. | -26.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.122 | 11.117.990 kr. | -7.3 % | 6 comps inden for 500 m, median 385 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.408 | 11.900.379 kr. | -0.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.527 | 2.150.000 kr. | -82.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.9%
α (alpha)3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år188.100 kr.
Salgspris12.469.350 kr.
Profit (1 års hold)588.630 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år278.676 kr.
Salgspris12.968.124 kr.
Profit (1 års hold)1.177.980 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år210.094 kr.
Salgspris14.314.814 kr.
Profit (1 års hold)2.456.088 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (148) × 12 mdr
= Langtidsleje/år301.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)392.496 kr.
− Ejerudgifter/år-113.820 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)188.100 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)278.676 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.094 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+71.970 kr.
= Tx-omkostning73.820 kr.
+ Tilbudspris11.995.000 kr.
= Total investeret12.068.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.469.350 kr.
− Investeret-12.068.820 kr.
= Spread400.530 kr.
÷ Investeret÷ 12.068.820 kr.
= Alpha3.3%
Mægler
kr/m² (udbud)81.047 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ISLANDS BRYGGE - Eksklusiv penthouse med to terrasser
Oplev livet på toppen af København i denne eksklusive penthouselejlighed, beliggende på den eftertragtede adresse Islands Brygge 79E, 6. i det ikoniske A-hus. Når du træder ind i denne lejlighed, bliver du straks mødt af et imponerende lysindfald fra de store vinduespartier, mod øst og vest, der omkranser boligens hjerterum. Her er indretningen moderne og stilfuld med en åben planløsning, der skaber en følelse af rummelighed og harmoni mellem køkken-alrum og stue. De rene linjer og kvalitetsmat