iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Flaskehalsen 15, 18. 1

1799 København V · other · Sweet-Homes

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·α -11.7% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.7%✓18. sal✓Sol 95✓Nybyg 2021✓54 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.113 kr/m² × 54 m² = 4.704.114 kr.
Flaskehalsen 15, 18. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
9d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.584 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.704.114 kr.
87.113 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
98.678 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.768.429 kr.
88.304 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.295.000 kr.
98.056 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.704.114 kr.
87.113 kr./m²
-11.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år94.776 kr.
Salgspris4.704.114 kr.
Profit (1 års hold)-529.730 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-11.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år132.684 kr.
Salgspris5.033.402 kr.
Profit (1 års hold)-162.534 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.7%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år247.973 kr.
Salgspris5.400.323 kr.
Profit (1 års hold)319.676 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.268 kr.
− Ejerudgifter/år-31.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.973 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.704.114 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-624.506 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-11.7%

Mægler

kr/m² (udbud)98.056 kr.
MæglerSweet-Homes
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-19normal
3.445.000 kr.63.796 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.445.000 kr.2021-05-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo højt til vejrs i Vogelius Tårn

Vil du bo i Carlsbergbyen - så se her..... Denne lejlighed ligger i det skønne Vogelius Tårn som har en skøn beliggenhed på grænsen mellem bylivet på det gamle Vesterbro og bylivet i det nye bykvarter lige ved Kildepladsen. Med sine grønne træer, caféliv og en lille legeplads bliver den åbne plads et populært mødested i Carlsberg Byen, og skal du shoppe, kommer der hyggelige butiksstrøg i denne del af bykvarteret. I kan også gå ned i ejendommens gårdhave, der bliver en fredelig lille, grøn og gemt oase. Lejligheden er optimalt indrettet, med praktisk fordeling mellem et soveværelse med skabsplads, et moderne badeværelse (med vaskesøjle - både vaskemaskine og tørretumbler) og et velindrettet kombineret køkken-alrum (ligeledes med alt i hårde hvidevarer) og stue. Billeder/plantegning er taget andre lejemål i Carlsberg byen og derfor ikke nødvendigvis fra denne bolig