iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Flaskehalsen 15, 18. 1

1799 København V · other · Sweet-Homes

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.145.000 kr.
95.278 kr/m²
Vores estimat
5.264.774 kr.
97.496 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+119.774 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 72.808 · median 84.806 · P90 99.926 kr/m²8 comps · inden for 500 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·69 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -11%!α +1.7%✓18. sal✓Stand 9/10✓Sol 95✓Nybyg 2021✓54 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 97.496 kr/m² × 54 m² = 5.264.774 kr.
Flaskehalsen 15, 18. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
5.145.000 kr.
Dage på markedet
69d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.584 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.264.774 kr.
97.496 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.177.720 kr.
95.884 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.325.746 kr.
98.625 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.2785.145.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM97.4965.264.774 kr.+2.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.8083.931.654 kr.-23.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.8064.579.508 kr.-11.0 %8 comps inden for 500 m, median 119 m væk · high confidence
Comp-engine · P9099.9265.395.987 kr.+4.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år94.776 kr.
Salgspris5.264.774 kr.
Profit (1 års hold)181.830 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år132.684 kr.
Salgspris5.475.365 kr.
Profit (1 års hold)430.329 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år247.973 kr.
Salgspris6.043.961 kr.
Profit (1 års hold)1.114.214 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.268 kr.
− Ejerudgifter/år-31.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.973 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.145.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.870 kr.
= Tx-omkostning32.720 kr.
+ Tilbudspris5.145.000 kr.
= Total investeret5.177.720 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.264.774 kr.
− Investeret-5.177.720 kr.
= Spread87.054 kr.
÷ Investeret÷ 5.177.720 kr.
= Alpha1.7%

Mægler

kr/m² (udbud)95.278 kr.
MæglerSweet-Homes
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-19normal
3.445.000 kr.63.796 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.445.000 kr.2021-05-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo højt til vejrs i Vogelius Tårn

Vil du bo i Carlsbergbyen - så se her..... Denne lejlighed ligger i det skønne Vogelius Tårn som har en skøn beliggenhed på grænsen mellem bylivet på det gamle Vesterbro og bylivet i det nye bykvarter lige ved Kildepladsen. Med sine grønne træer, caféliv og en lille legeplads bliver den åbne plads et populært mødested i Carlsberg Byen, og skal du shoppe, kommer der hyggelige butiksstrøg i denne del af bykvarteret. I kan også gå ned i ejendommens gårdhave, der bliver en fredelig lille, grøn og gemt oase. Lejligheden er optimalt indrettet, med praktisk fordeling mellem et soveværelse med skabsplads, et moderne badeværelse (med vaskesøjle - både vaskemaskine og tørretumbler) og et velindrettet kombineret køkken-alrum (ligeledes med alt i hårde hvidevarer) og stue. Billeder/plantegning er taget andre lejemål i Carlsberg byen og derfor ikke nødvendigvis fra denne bolig