iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gråbrødretorv 19, 2.

1154 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.495.000 kr.
109.634 kr/m²
Vores estimat
4.112.506 kr.
100.305 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.5 %
-382.494 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.1 %
Comp-engineP10 97.075 · median 98.406 · P90 99.816 kr/m²3 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 13.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -9.1%!Comps usikre (3)✓Sol 92✓Klassisk 1813✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 100.305 kr/m² × 41 m² = 4.112.506 kr.
Gråbrødretorv 19, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
41 m²
Værelser
2
Byggeår
1813
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.276 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.112.506 kr.
100.305 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
110.337 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.163.638 kr.
101.552 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris109.6344.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM100.3054.112.506 kr.-8.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1097.0753.980.064 kr.-11.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median98.4064.034.647 kr.-10.2 %3 comps inden for 1 km, median 520 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9099.8164.092.450 kr.-9.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.2681.200.000 kr.-73.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.4%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år77.964 kr.
Salgspris4.112.506 kr.
Profit (1 års hold)-333.350 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år110.436 kr.
Salgspris4.277.006 kr.
Profit (1 års hold)-136.378 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år258.235 kr.
Salgspris4.721.157 kr.
Profit (1 års hold)455.572 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (41) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.712 kr.
− Ejerudgifter/år-30.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.964 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.436 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)258.235 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.112.506 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-411.314 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-9.1%

Mægler

kr/m² (udbud)109.634 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-10-10normal
2.760.000 kr.67.317 kr./m²
2008-03-14normal
1.700.000 kr.41.463 kr./m²
2004-01-29normal
1.300.000 kr.31.707 kr./m²
1997-04-26normal
390.000 kr.9.512 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.760.000 kr.2022-10-10 · 4 år siden
Udbudspris implicerer13.0% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Midt i historiske København

Københavnercharme midt på GråbrødretorvDrømmer du om at bo midt i København, hvor historiske bygninger, brosten og hyggeligt byliv møder hinanden lige uden for døren? Så danner denne bolig en charmerende ramme om livet i hjertet af byen.Indenfor mødes du af en lys og enkel indretning med hvidmalede gulve og vægge, som giver boligen et roligt og luftigt udtryk. Opholdsrummet har flere vinduespartier, der tilfører et dejligt lysindfald, og indretningen giver plads til både sofahjørne og spiseafdel