iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 110H, 1. tv

1264 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
10.995.000 kr.
79.674 kr/m²
Vores estimat
11.808.048 kr.
85.566 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.4 %
+813.048 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.7 %
Comp-engineP10 76.461 · median 92.728 · P90 93.500 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 6.7% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·117 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 16.3% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗138 m² for stor!Comps usikre (4)!Sol 49✓α +6.7%✓Stand 8/10✓Klassisk 1838✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.566 kr/m² × 138 m² = 11.808.048 kr.
Store Kongensgade 110H, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
1838
Udbudspris
10.995.000 kr.
Dage på markedet
117d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.724 kr./år
Alpha
6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.808.048 kr.
85.566 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.062.820 kr.
80.165 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.002.777 kr.
86.977 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris79.67410.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.56611.808.048 kr.+7.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.46110.551.596 kr.-4.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.72812.796.470 kr.+16.4 %4 comps inden for 1 km, median 387 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9093.50012.903.035 kr.+17.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5513.250.000 kr.-70.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.2%
α (alpha)6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år268.596 kr.
Salgspris11.808.048 kr.
Profit (1 års hold)1.013.824 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.2%
α (alpha)6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år377.892 kr.
Salgspris12.280.370 kr.
Profit (1 års hold)1.595.442 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.4%
α (alpha)6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år319.572 kr.
Salgspris13.555.639 kr.
Profit (1 års hold)2.812.391 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år364.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)473.616 kr.
− Ejerudgifter/år-95.724 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)268.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)377.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.572 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.970 kr.
= Tx-omkostning67.820 kr.
+ Tilbudspris10.995.000 kr.
= Total investeret11.062.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.808.048 kr.
− Investeret-11.062.820 kr.
= Spread745.228 kr.
÷ Investeret÷ 11.062.820 kr.
= Alpha6.7%

Mægler

kr/m² (udbud)79.674 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-28normal
9.450.000 kr.68.478 kr./m²
2025-06-06normal
8.100.000 kr.58.696 kr./m²
2015-04-23normal
5.355.000 kr.38.804 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.450.000 kr.2025-09-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer16.3% pa
FMV implicerer25.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+8.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik gårdlejlighed uden bopælspligt!

Uden bopælspligt!I et af Københavns mest stemningsfulde og historiske kvarterer, Frederiksstaden, finder du denne særlige bolig fredeligt placeret i et hyggeligt gårdmiljø på Store Kongensgade. Her får du en sjælden kombination af absolut ro og en af byens mest attraktive adresser – tilbagetrukket fra gadens liv, men stadig omgivet af alt det, der gør Indre By så eftertragtet. Området emmer af klassisk københavnercharme med smukke, historiske ejendomme, brostensbelagte sidegader og en helt særli