Store Kongensgade 110H, 1. tv
1264 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·Best afkast 23% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.674 | 10.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.087 | 11.603.975 kr. | +5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.461 | 10.551.596 kr. | -4.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.728 | 12.796.470 kr. | +16.4 % | 4 comps inden for 1 km, median 387 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.500 | 12.903.035 kr. | +17.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.551 | 3.250.000 kr. | -70.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Uden bopælspligt - Boheme. Hedonist. Playboy. Leveperson. Moderne nomade. Altså hør lige her …
Uden fast adresse i Danmark, ja, de adresser er der ikke mange af i København. Boheme. Hedonist. Leveperson. Moderne nomade. Altså hør lige her. Store Kongensgade fra Nyboder og Esplanaden er ensrettet ned til Kongens Nytorv. Alene den sætning har 4 af de allerbedste adresser i København. Namedropping, som man vist siger på moderne dansk. Men det kan blive meget værre, for nede af sidegaderne ligger Marmorkirken, Metro, Odd Fellow Palæet, Sankt Annæ Plads, Ofelia Plads, Skuespilhuset, Dronningegården og Kongens Have med Rosenborg Slot, Restaurant Orangeriet og Hercules, Østre Anlæg. Med Kastellet, Nyboder og Churchillparken i den ene ende og balletten i Det Kongelige Teater i den anden er Store Kongensgade bare en af de bedste adresser i København. Asterix i en gallisk landsby Ejendommen i Store Kongensgade 110H er bygget i 1838 og ligger inde i baggården. Tusind tak for det, siger vi. Herinde er der stille og fredeligt som var det hos Asterix i en gallisk landsby. Lejligheden på 1. sal er på 138 m2, og den står pivlækker med vestvendt altan, lækkert køkken, lækkert badeværelse, plankegulve og gulvvarme über alles. Store, åbne rum, som oprindelig var 3 værelser med bjælkelofter, masser af atmosfære, masser af habitus. Jeps, alt er lige til at flytte ind i. For offentligt rejsende ligger Østerport Station og den nye metronedgang lige om hjørnet, det samme gør nogle af de bedste restauranter, caféer og trendy butikker. For billister er det overraskende nemt at finde en parkeringsplads i kvarteret. Som andre metropoler taler om København har de sidste 20 år udviklet sig til en metropol, som alle andre metropoler taler om. Mange tak til restauranterne, gastronomien, til Metro, de smukke pladser, vandet og havnene, som tidligere vendte ryggen til byen, tak til de grønne åndehuller, til renoveringen af de smukke bygninger, tak til kulturen. København vil sig selv og sine gæster noget.