iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Kongensgade 110H, 1. tv

1264 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 19.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗138 m² for stor!Sol 49✓α +7.6%✓Stand 8/10✓Klassisk 1838✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.594 kr/m² × 138 m² = 12.226.033 kr.
Store Kongensgade 110H, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
1838
Udbudspris
11.295.000 kr.
Dage på markedet
57d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 95.724 kr./år
Alpha
7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.226.033 kr.
88.594 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.364.620 kr.
82.352 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.418.269 kr.
89.987 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
11.295.000 kr.
81.848 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
12.226.033 kr.
88.594 kr./m²
+8.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.250.000 kr.
23.551 kr./m²
-71.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.9%
α (alpha)7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år268.596 kr.
Salgspris12.226.033 kr.
Profit (1 års hold)1.130.009 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.9%
α (alpha)7.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år377.892 kr.
Salgspris13.081.855 kr.
Profit (1 års hold)2.095.127 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.2%
α (alpha)7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast25.2%
Gross rental/år319.572 kr.
Salgspris14.035.486 kr.
Profit (1 års hold)2.990.438 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år364.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)473.616 kr.
− Ejerudgifter/år-95.724 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)268.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)377.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.572 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+67.770 kr.
= Tx-omkostning69.620 kr.
+ Tilbudspris11.295.000 kr.
= Total investeret11.364.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV12.226.033 kr.
− Investeret-11.364.620 kr.
= Spread861.413 kr.
÷ Investeret÷ 11.364.620 kr.
= Alpha7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.848 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-28normal
9.450.000 kr.68.478 kr./m²
2025-06-06normal
8.100.000 kr.58.696 kr./m²
2015-04-23normal
5.355.000 kr.38.804 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
9.450.000 kr.2025-09-28 · 1 år siden
Udbudspris implicerer19.5% pa
FMV implicerer29.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+9.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik gårdlejlighed uden bopælspligt!

Uden bopælspligt!I et af Københavns mest stemningsfulde og historiske kvarterer, Frederiksstaden, finder du denne særlige bolig fredeligt placeret i et hyggeligt gårdmiljø på Store Kongensgade. Her får du en sjælden kombination af absolut ro og en af byens mest attraktive adresser – tilbagetrukket fra gadens liv, men stadig omgivet af alt det, der gør Indre By så eftertragtet. Området emmer af klassisk københavnercharme med smukke, historiske ejendomme, brostensbelagte sidegader og en helt særli