C.F. Møllers Allé 84, 1. tv
2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Islands Brygge ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2019)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·α -9.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.090 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 61.389 | 4.113.057 kr. | -8.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.869 | 3.743.225 kr. | -16.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.440 | 4.250.472 kr. | -5.4 % | 8 comps same_road_250m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 76.267 | 5.109.901 kr. | +13.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.149 | 1.350.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Prangende køkken og eksklusive hårde hvidevarer
Velkommen til C.F. Møllers Allé 84, 1. tv., hvor du får en moderne og gennemført lejlighed med en god planløsning, flotte materialevalg og en sydvendt altan med åbent kig over de grønne omgivelser. Boligen fremstår både indbydende og funktionel, og særligt køkkenet og den røde tråd i indretningen gør lejligheden til noget særligt. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store køkkenalrum, hvor køkken, spiseplads og stue hænger naturligt sammen. Her er god plads til både spisebord og sofaafdeling, mens de store vinduespartier giver et dejligt lysindfald. Køkkenet er opgraderet for en halv million kroner og udført med mørke fronter og eksklusive italienske stenbordplader, som giver rummet et elegant og eksklusivt udtryk. Der er samtidig tænkt over funktionaliteten med vinkøleskab, indbygget kaffemaskine, Quooker, integrerede hvidevarer og ovn placeret i en god arbejdshøjde. Køkkenøen giver ekstra arbejdsplads og samler køkkenet med opholdsrummet, så det fungerer lige så godt til hverdagen som til middage med gæster. Materialevalget fra køkkenet går igen i både soveværelset og badeværelset og skaber en flot sammenhæng gennem hele boligen. Soveværelset er rummeligt med plads til dobbeltseng, en praktisk walk-in-løsning med god opbevaring samt en integreret arbejdsplads. Fra stuen er der direkte udgang til den sydvendte altan med plads til bord og stole. Her kan solen og udsigten over de grønne omgivelser nydes i rolige rammer, mens det frie kig giver boligen en behagelig fornemmelse af luft omkring sig. Badeværelset er flot og funktionelt indrettet med separat bruseniche, væghængt toilet, god opbevaringsplads og egen vaskemaskine. De mørke detaljer går igen og understreger boligens gennemførte udtryk. Ejendommen har desuden elevator, som gør adgangen til boligen nem og bekvem.