Udbudspris
9.995.000 kr.
89.241 kr/m²
Vores estimat
10.030.340 kr.
89.557 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.4 %
+35.340 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.3 %
Comp-engineP10 66.777 · median 82.458 · P90 88.421 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Comps -8%✗α -0.3%✗112 m² for stor✓4. sal✓Sol 92✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.557 kr/m² × 112 m² = 10.030.340 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.664 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.030.340 kr.
89.557 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
89.793 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.112.630 kr.
90.291 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.241 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.557 | 10.030.340 kr. | +0.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.777 | 7.479.059 kr. | -25.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.458 | 9.235.317 kr. | -7.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 86 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.421 | 9.903.140 kr. | -0.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 28.125 | 3.150.000 kr. | -68.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år144.816 kr.
Salgspris10.030.340 kr.
Profit (1 års hold)118.336 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år213.360 kr.
Salgspris10.431.554 kr.
Profit (1 års hold)588.094 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år240.250 kr.
Salgspris11.514.830 kr.
Profit (1 års hold)1.698.260 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år228.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)297.024 kr.
− Ejerudgifter/år-83.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.816 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.250 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.030.340 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-26.480 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-0.3%
Mægler
kr/m² (udbud)89.241 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-30normal
6.350.000 kr.56.696 kr./m²
2019-05-13normal
5.610.000 kr.50.089 kr./m²
2015-03-04normal
4.800.000 kr.42.857 kr./m²
2008-10-09normal
4.000.000 kr.35.714 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.350.000 kr.2021-03-30 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skønne Islands Brygge – stor solrig terrasse, elevator og mulighed for privat parkering
Skønne Islands Brygge – stor solrig terrasse, elevator og mulighed for privat parkeringVelkommen til en sjældent udbudt lejlighed i det populære NicolineParken på Islands Brygge – højt til loftet og med en af ejerforeningens absolut bedste beliggenheder.Her får du en indbydende og indflytningsklar 4-værelses lejlighed, hvor en gennemtænkt planløsning, elevator, stor solrig terrasse og en skøn udsigt over de grønne områder går op i en højere enhed.Boligens naturlige samlingspunkt er det store, åb