Udbudspris
7.449.000 kr.
95.500 kr/m²
Vores estimat
7.111.047 kr.
91.167 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-337.953 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 76.315 · median 100.311 · P90 102.364 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·98 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -5.1%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1877✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.167 kr/m² × 78 m² = 7.111.047 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
7.449.000 kr.
Dage på markedet
98d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.072 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.111.047 kr.
91.167 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.495.544 kr.
96.097 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.197.460 kr.
92.275 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.500 | 7.449.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.167 | 7.111.047 kr. | -4.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.315 | 5.952.584 kr. | -20.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 100.311 | 7.824.279 kr. | +5.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 401 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.364 | 7.984.422 kr. | +7.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.077 | 1.800.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år131.448 kr.
Salgspris7.111.047 kr.
Profit (1 års hold)-253.049 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år186.204 kr.
Salgspris7.395.489 kr.
Profit (1 års hold)86.149 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år295.220 kr.
Salgspris8.163.482 kr.
Profit (1 års hold)963.158 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-51.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.220 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.449.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.449.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.449.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.694 kr.
= Tx-omkostning46.544 kr.
+ Tilbudspris7.449.000 kr.
= Total investeret7.495.544 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.111.047 kr.
− Investeret-7.495.544 kr.
= Spread-384.497 kr.
÷ Investeret÷ 7.495.544 kr.
= Alpha-5.1%
Mægler
kr/m² (udbud)95.500 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-18family
1.498.000 kr.19.205 kr./m²
2018-11-22normal
3.765.000 kr.48.269 kr./m²
2015-02-19normal
3.330.000 kr.42.692 kr./m²
2004-05-19normal
1.865.000 kr.23.910 kr./m²
2002-06-12normal
1.575.163 kr.20.194 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.765.000 kr.2018-11-22 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Attraktiv delevenlig 3-værelses lejlighed med suveræn placering!
Velkommen til en særdeles velindrettet og højt beliggende lejlighed i hjertet af Vesterbro - få skridt fra Sønder Boulevard, Halmtorvet og Kødbyens pulserende café- og restaurantliv.Lejligheden byder på en lys og indbydende atmosfære med en gennemtænkt planløsning, hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Særligt køkkenet fortjener opmærksomhed, da det er blevet renoveret med fokus på både æstetik og kvalitet. Samtidig er alt det omfattende og usynlige arbejde med rørføring og inst