Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1877)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.2%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1877✓78 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.269 kr/m² × 78 m² = 6.962.983 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1877
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.072 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.962.983 kr.
89.269 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
100.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.050.279 kr.
90.388 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.795.000 kr.
99.936 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.962.983 kr.
89.269 kr./m²
-10.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
23.077 kr./m²
-76.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.6%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år131.448 kr.
Salgspris6.962.983 kr.
Profit (1 års hold)-749.189 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-11.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år186.204 kr.
Salgspris7.450.392 kr.
Profit (1 års hold)-207.024 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år295.220 kr.
Salgspris7.993.504 kr.
Profit (1 års hold)445.105 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år182.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)237.276 kr.
− Ejerudgifter/år-51.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.220 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.962.983 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread-880.637 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha-11.2%
Mægler
kr/m² (udbud)99.936 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-18family
1.498.000 kr.19.205 kr./m²
2018-11-22normal
3.765.000 kr.48.269 kr./m²
2015-02-19normal
3.330.000 kr.42.692 kr./m²
2004-05-19normal
1.865.000 kr.23.910 kr./m²
2002-06-12normal
1.575.163 kr.20.194 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.765.000 kr.2018-11-22 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Attraktiv 3-værelses lejlighed med suveræn placering og lave fællesudgifter!
Velkommen til en særdeles velindrettet og højt beliggende lejlighed i hjertet af Vesterbro - få skridt fra Sønder Boulevard, Halmtorvet og Kødbyens pulserende café- og restaurantliv.Lejligheden byder på en lys og indbydende atmosfære med en gennemtænkt planløsning, hvor klassisk københavnercharme møder moderne komfort. Særligt køkkenet fortjener opmærksomhed, da det er blevet renoveret med fokus på både æstetik og kvalitet. Samtidig er alt det omfattende og usynlige arbejde med rørføring og inst