iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 59B, 5. 518

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.250.000 kr.
48.165 kr/m²
Vores estimat
5.498.422 kr.
50.444 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.7 %
+248.422 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.1 %
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·140 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
5 · ! 1 · 0
!109 m² stor5. salα +4.1%Sol 95Bygget 2005AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 50.444 kr/m² × 109 m² = 5.498.422 kr.
Ørestads Boulevard 59B, 5. 518

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
140d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.796 kr./år
Alpha
4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.498.422 kr.
50.444 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
48.471 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.634.330 kr.
51.691 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris48.1655.250.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM50.4445.498.422 kr.+4.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · medianikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering20.6422.250.000 kr.-57.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.3%
α (alpha)4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år171.564 kr.
Salgspris5.498.422 kr.
Profit (1 års hold)386.636 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.5%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år238.272 kr.
Salgspris5.718.359 kr.
Profit (1 års hold)673.281 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.0%
α (alpha)4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast24.0%
Gross rental/år273.118 kr.
Salgspris6.312.188 kr.
Profit (1 års hold)1.301.956 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-50.796 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)238.272 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)273.118 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.498.422 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread215.072 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha4.1%

Mægler

kr/m² (udbud)48.165 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-10-22normal
3.150.000 kr.28.899 kr./m²
2014-07-11normal
2.395.000 kr.21.972 kr./m²
2005-07-07normal
2.095.000 kr.19.220 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2020-10-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv lejlighed i V-huset med panoramaudsigt. FÆLLESLÅN BLIVER INDFRIET

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - NY PRIS – FÆLLESLÅN INDFRIES AF SÆLGER Boligen udbydes nu til kr. 5.250.000. Ved handel indfries det eksisterende fælleslån af sælger, hvilket betyder, at køber overtager boligen uden den nuværende restgæld på fælleslånet. På Ørestads Boulevard 59B, 5. 518 finder du en særlig enestående ejerlejlighed på 109 m², der kombinerer moderne design med funktionalitet. Beliggende i det ikoniske V-hus i Ørestad, tegnet af den anerkendte arkitekt Bjarke Ingels, er denne bolig ideel for dig, der ønsker at bo tæt på både byliv og natur. Boligen byder på en unik planløsning i to etager med en elegant forbindelse mellem rummene, der skaber en spændende rumfornemmelse med referencer til en moderne stilfuld New Yorker-vibe. I stueetagen træder du ind i boligens entré, som ligger i åben forbindelse med køkken-alrummet. Her finder du et elegant, nyt og stilrent køkken med god plads til en spiseafdeling, hvor hverdagens måltider kan nydes, og som samtidig indbyder til nærvær og hyggelige stunder med gæster. På 1. sal bydes du velkommen af et gennemgående lys fra de store gulv-til-loft vinduespartier i begge retninger. Etagen rummer god plads til stort sofaområde, hjemmekontor, hvor der er desunden også mulighed for at skabe et tredje værelse ved at opsætte en væg eller en New Yorker-skydedør. Dette gør boligen fleksibel og tilpasselig til dine behov, hvad enten du er en familie, et par eller en enkeltperson, der ønsker ekstra plads til kontor eller gæsteværelse. Den ugenerede altan er et perfekt sted at nyde morgenkaffen eller en stille aften, mens du betragter byens liv nedenfor. Altanen tilbyder en enestående udsigt over byens tage og til Byparken, hvor du kan opleve skiftende årstider. Badeværelset er stilrent indrettet med separat bruseniche og moderne faciliteter, der sikrer komfort i hverdagen. Lejligheden tilbyder faciliteter som elevator og dørtelefon, hvilket gør hverdagen nem og bekvem. Ørestad er en bydel i rivende udvikling, hvor moderne arkitektur møder naturskønne omgivelser. Her har du alt inden for rækkevidde; fra shopping i Fields til naturoplevelser i Amager Fælled. Med metroen lige i nærheden er der hurtig adgang til Københavns centrum på kun 9 min., og lufthavnen er kun få minutter væk med regionaltoget. Ørestads Boulevard 59B, 5. 518 er mere end bare en bolig; det er et hjem, hvor du kan nyde det bedste af både by og natur, alt sammen indrammet af Bjarke Ingels' visionære arkitektur. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk