iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 59B, 5. 518

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 2 · 1
α -0.6%!Ingen AVM!109 m² stor5. salSol 95Bygget 2005

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ørestads Boulevard 59B, 5. 518

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
4.850.000 kr.
Dage på markedet
80d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 89.460 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.850.000 kr.
44.495 kr./m² · fallback
Investeret
4.880.950 kr.
44.779 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.951.342 kr.
45.425 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.850.000 kr.
44.495 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.850.000 kr.
44.495 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.250.000 kr.
20.642 kr./m²
-53.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år132.900 kr.
Salgspris4.850.000 kr.
Profit (1 års hold)101.950 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år199.608 kr.
Salgspris5.189.500 kr.
Profit (1 års hold)508.158 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år234.454 kr.
Salgspris5.567.800 kr.
Profit (1 års hold)921.304 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-89.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)199.608 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)234.454 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.100 kr.
= Tx-omkostning30.950 kr.
+ Tilbudspris4.850.000 kr.
= Total investeret4.880.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.850.000 kr.
− Investeret-4.880.950 kr.
= Spread-30.950 kr.
÷ Investeret÷ 4.880.950 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)44.495 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-10-22normal
3.150.000 kr.28.899 kr./m²
2014-07-11normal
2.395.000 kr.21.972 kr./m²
2005-07-07normal
2.095.000 kr.19.220 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2020-10-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv lejlighed i V-huset med panoramaudsigt

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På Ørestads Boulevard 59B, 5. 518 finder du en særlig enestående ejerlejlighed på 109 m², der kombinerer moderne design med funktionalitet. Beliggende i det ikoniske V-hus i Ørestad, tegnet af den anerkendte arkitekt Bjarke Ingels, er denne bolig ideel for dig, der ønsker at bo tæt på både byliv og natur. Boligen byder på en unik planløsning i to etager med en elegant forbindelse mellem rummene, der skaber en spændende rumfornemmelse med referencer til en moderne stilfuld New Yorker-vibe. I stueetagen træder du ind i boligens entré, som ligger i åben forbindelse med køkken-alrummet. Her finder du et elegant, nyt og stilrent køkken med god plads til en spiseafdeling, hvor hverdagens måltider kan nydes, og som samtidig indbyder til nærvær og hyggelige stunder med gæster. På 1. sal bydes du velkommen af et gennemgående lys fra de store gulv-til-loft vinduespartier i begge retninger. Etagen rummer god plads til stort sofaområde, hjemmekontor, hvor der er desunden også mulighed for at skabe et tredje værelse ved at opsætte en væg eller en New Yorker-skydedør. Dette gør boligen fleksibel og tilpasselig til dine behov, hvad enten du er en familie, et par eller en enkeltperson, der ønsker ekstra plads til kontor eller gæsteværelse. Den ugenerede altan er et perfekt sted at nyde morgenkaffen eller en stille aften, mens du betragter byens liv nedenfor. Altanen tilbyder en enestående udsigt over byens tage og til Byparken, hvor du kan opleve skiftende årstider. Badeværelset er stilrent indrettet med separat bruseniche og moderne faciliteter, der sikrer komfort i hverdagen. Lejligheden tilbyder faciliteter som elevator og dørtelefon, hvilket gør hverdagen nem og bekvem. Ørestad er en bydel i rivende udvikling, hvor moderne arkitektur møder naturskønne omgivelser. Her har du alt inden for rækkevidde; fra shopping i Fields til naturoplevelser i Amager Fælled. Med metroen lige i nærheden er der hurtig adgang til Københavns centrum på kun 9 min., og lufthavnen er kun få minutter væk med regionaltoget. Ørestads Boulevard 59B, 5. 518 er mere end bare en bolig; det er et hjem, hvor du kan nyde det bedste af både by og natur, alt sammen indrammet af Bjarke Ingels' visionære arkitektur. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk