iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 59, 2. th

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.250.000 kr.
72.034 kr/m²
Vores estimat
4.068.756 kr.
68.962 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.3 %
-181.244 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.9 %
Comp-engineP10 61.037 · median 66.118 · P90 75.670 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·140 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 16.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -4.9%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.962 kr/m² × 59 m² = 4.068.756 kr.
Johan Kellers Vej 59, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.250.000 kr.
Dage på markedet
140d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.188 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.068.756 kr.
68.962 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.277.350 kr.
72.497 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.122.046 kr.
69.865 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.0344.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.9624.068.756 kr.-4.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1061.0373.601.189 kr.-15.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median66.1183.900.981 kr.-8.2 %8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence
Comp-engine · P9075.6704.464.526 kr.+5.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9491.000.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år79.872 kr.
Salgspris4.068.756 kr.
Profit (1 års hold)-128.722 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år121.290 kr.
Salgspris4.231.506 kr.
Profit (1 års hold)75.446 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år181.328 kr.
Salgspris4.670.932 kr.
Profit (1 års hold)574.910 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-58.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.872 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.290 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.328 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.500 kr.
= Tx-omkostning27.350 kr.
+ Tilbudspris4.250.000 kr.
= Total investeret4.277.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.068.756 kr.
− Investeret-4.277.350 kr.
= Spread-208.594 kr.
÷ Investeret÷ 4.277.350 kr.
= Alpha-4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)72.034 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-07-27normal
2.330.000 kr.39.492 kr./m²
1997-03-13normal
328.000 kr.5.559 kr./m²
1993-11-09normal
232.000 kr.3.932 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.330.000 kr.2022-07-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer16.2% pa
FMV implicerer15.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

God stand! Altan! Delevenlig!

MULIGHED FOR AT KØBE MØBLERET! LEJLIGHED: Velkommen til en indbydende og velholdt 2-værelses lejlighed, hvor lys, funktionalitet og charme går hånd i hånd. Du træder ind i en rummelig og elegant fordelingsentré med god plads til både sko og overtøj samt praktisk indbygget skab til opbevaring af alt fra vinterjakker til støvsuger. Herfra er der adgang til alle lejlighedens rum. Den vestvendte stue ligger roligt ud til blinde Johan Kellers Vej og byder på et skønt lysindfald. Rummet er ideelt ind