iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 59, 2. th

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·80 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -20.5% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 17.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -20.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.565 kr/m² × 59 m² = 3.514.318 kr.
Johan Kellers Vej 59, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
80d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.188 kr./år
Alpha
-20.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.514.318 kr.
59.565 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
74.970 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.570.915 kr.
60.524 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.395.000 kr.
74.492 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.514.318 kr.
59.565 kr./m²
-20.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.949 kr./m²
-77.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-18.7%
α (alpha)-20.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-18.7%
Gross rental/år79.872 kr.
Salgspris3.514.318 kr.
Profit (1 års hold)-829.030 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-10.8%
α (alpha)-20.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år121.290 kr.
Salgspris3.760.320 kr.
Profit (1 års hold)-541.610 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.6%
α (alpha)-20.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år181.328 kr.
Salgspris4.034.437 kr.
Profit (1 års hold)-207.454 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-58.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.872 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.290 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.328 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.514.318 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-908.902 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-20.5%

Mægler

kr/m² (udbud)74.492 kr.
Mæglerdanbolig København SV
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-07-27normal
2.330.000 kr.39.492 kr./m²
1997-03-13normal
328.000 kr.5.559 kr./m²
1993-11-09normal
232.000 kr.3.932 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.330.000 kr.2022-07-27 · 4 år siden
Udbudspris implicerer17.2% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

God stand! Altan! Delevenlig!

MULIGHED FOR AT KØBE MØBLERET! LEJLIGHED: Velkommen til en indbydende og velholdt 2-værelses lejlighed, hvor lys, funktionalitet og charme går hånd i hånd. Du træder ind i en rummelig og elegant fordelingsentré med god plads til både sko og overtøj samt praktisk indbygget skab til opbevaring af alt fra vinterjakker til støvsuger. Herfra er der adgang til alle lejlighedens rum. Den vestvendte stue ligger roligt ud til blinde Johan Kellers Vej og byder på et skønt lysindfald. Rummet er ideelt ind