iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Søllerødgade 46, 1. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
99.861 kr/m²
Vores estimat
3.250.751 kr.
90.299 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.6 %
-344.249 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.2 %
Comp-engineP10 77.371 · median 89.460 · P90 96.814 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1886)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -10.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.2%!Comps usikre (8)✓Sol 92✓Klassisk 1886✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.299 kr/m² × 36 m² = 3.250.751 kr.
Søllerødgade 46, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
36 m²
Værelser
2
Byggeår
1886
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 23.172 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.250.751 kr.
90.299 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
100.512 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.283.786 kr.
91.216 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris99.8613.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.2993.250.751 kr.-9.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.3712.785.345 kr.-22.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median89.4603.220.554 kr.-10.4 %8 comps samme postnummer, median 364 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9096.8143.485.305 kr.-3.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.667780.000 kr.-78.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.7%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år54.588 kr.
Salgspris3.250.751 kr.
Profit (1 års hold)-313.081 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.0%
α (alpha)-10.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år77.916 kr.
Salgspris3.380.781 kr.
Profit (1 års hold)-159.723 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.9%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år189.666 kr.
Salgspris3.731.862 kr.
Profit (1 års hold)303.108 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (36) × 12 mdr
= Langtidsleje/år77.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)101.088 kr.
− Ejerudgifter/år-23.172 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.588 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)77.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.666 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.250.751 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-367.669 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-10.2%

Mægler

kr/m² (udbud)99.861 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-05-11normal
1.635.000 kr.45.417 kr./m²
2005-11-29normal
1.255.000 kr.34.861 kr./m²
2002-04-03normal
760.000 kr.21.111 kr./m²
2000-08-01normal
395.000 kr.10.972 kr./m²
1998-05-30family
159.629 kr.4.434 kr./m²
1993-06-29normal
192.925 kr.5.359 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 780.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.635.000 kr.2017-05-11 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2 værelses lejlighed på top placering

Midt i det stemningsfulde Stefansgade kvarter kan du nu erhverve dig denne charmerende ejerlejlighed på 36 kvadratmeter, hvor pladsen er udnyttet med omtanke og boligens forskellige funktioner er fint adskilt.Her får du en hyggelig stue, et mindre separat soveværelse, køkken og badeværelse. Stuen fungerer som boligens naturlige samlingspunkt med plads til både sofa og spiseplads, mens det separate soveværelse giver mulighed for at lukke døren og trække sig tilbage. Køkkenet er kompakt og funktio