iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Klosterstræde 20, 1.

1157 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
90.082 kr/m²
Vores estimat
5.159.448 kr.
84.581 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.1 %
-335.552 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.7 %
Comp-engineP10 77.926 · median 82.301 · P90 98.484 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • ·α -6.7% — over markedet
  • ·Seller CAGR 18.5% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Comps -9%✗α -6.7%✗Mørk (31)✓Klassisk 1813✓1. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.581 kr/m² × 61 m² = 5.159.448 kr.
Klosterstræde 20, 1.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1813
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.696 kr./år
Alpha
-6.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.159.448 kr.
84.581 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
90.653 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.247.457 kr.
86.024 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.0825.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.5815.159.448 kr.-6.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.9264.753.509 kr.-13.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median82.3015.020.354 kr.-8.6 %8 comps inden for 500 m, median 256 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.4846.007.502 kr.+9.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.5081.800.000 kr.-67.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.5%
α (alpha)-6.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år121.344 kr.
Salgspris5.159.448 kr.
Profit (1 års hold)-249.028 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år169.656 kr.
Salgspris5.365.826 kr.
Profit (1 års hold)5.662 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.6%
α (alpha)-6.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år248.815 kr.
Salgspris5.923.046 kr.
Profit (1 års hold)642.041 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.352 kr.
− Ejerudgifter/år-39.696 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.344 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)248.815 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.159.448 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-370.372 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-6.7%

Mægler

kr/m² (udbud)90.082 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-17normal
3.300.000 kr.54.098 kr./m²
2018-04-02normal
2.925.525 kr.47.959 kr./m²
2013-11-14normal
2.120.000 kr.34.754 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.300.000 kr.2023-08-17 · 3 år siden
Udbudspris implicerer18.5% pa
FMV implicerer16.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FLOT 2'ER MIDT I KØBENHAVN K

Som adressen nok allerede har afsløret, inviterer vi nu indenfor til en fremvisning af en charmerende lejlighed midt i noget af det mest stemningsfulde af København K. Her får I en indbydende bolig, hvor klassisk københavnercharme møder et lyst og stilrent interiør – og hvor beliggenheden placerer jer få skridt fra byens hyggelige torve, historiske gader og pulserende caféliv.Sæt kursen mod Klosterstræde 20, hvor lejligheden ligger på 1. sal i en klassisk ejendom, som på fineste vis indgår i det