iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lundtoftegade 84, 4. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
87.151 kr/m²
Vores estimat
6.852.731 kr.
79.683 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.6 %
-642.269 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.1 %
Comp-engineP10 68.466 · median 82.602 · P90 88.177 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -9.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 24.6% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -9.1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1907✓Sol 100✓86 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.683 kr/m² × 86 m² = 6.852.731 kr.
Lundtoftegade 84, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.780 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.852.731 kr.
79.683 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
87.696 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.931.273 kr.
80.596 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris87.1517.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.6836.852.731 kr.-8.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.4665.888.113 kr.-21.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median82.6027.103.810 kr.-5.2 %8 comps inden for 1 km, median 288 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.1777.583.249 kr.+1.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.7671.700.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år121.980 kr.
Salgspris6.852.731 kr.
Profit (1 års hold)-567.109 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år177.708 kr.
Salgspris7.126.840 kr.
Profit (1 års hold)-237.272 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.9%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år244.888 kr.
Salgspris7.866.935 kr.
Profit (1 års hold)570.003 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.488 kr.
− Ejerudgifter/år-63.780 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.980 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.708 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)244.888 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.852.731 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-689.089 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-9.1%

Mægler

kr/m² (udbud)87.151 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-11-27normal
4.825.000 kr.56.105 kr./m²
2017-04-23normal
3.250.000 kr.37.791 kr./m²
2016-11-14family
1.750.000 kr.20.349 kr./m²
2012-03-22normal
1.750.000 kr.20.349 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.825.000 kr.2024-11-27 · 2 år siden
Udbudspris implicerer24.6% pa
FMV implicerer19.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Københavner-elegance med herskabelig charme

I denne smukke rødstensejendom fra 1907 udbydes nu en indbydende treværelses ejerlejlighed med klassiske detaljer og en attraktiv beliggenhed lige ved Nørrebroparken.Boligen byder indenfor til to elegante stuer en suite mod gaden, forbundet af en imponerende dobbeltdør med farvede glasfelter, som tilfører hjemmet både karakter og et smukt lysindfald. Fra den ene stue er der udgang til den vestvendte altan, hvor der er plads til et cafésæt, så eftermiddags -og aftensolen kan nydes i rolige omgive