iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Larsbjørnsstræde 7A, 2.

1454 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.395.000 kr.
69.593 kr/m²
Vores estimat
11.016.533 kr.
81.604 kr/m²
Udbudt under estimat
+17.3 %
+1.621.533 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 16.5 %
Comp-engineP10 74.944 · median 80.430 · P90 90.155 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
84/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 16.5% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·182 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
6 · ! 1 · 1
135 m² for stor!Comps usikre (8)α +17%KBH-klassiker 1907Stand 8/10Sol 812. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 81.604 kr/m² × 135 m² = 11.016.533 kr.
Larsbjørnsstræde 7A, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
9.395.000 kr.
Dage på markedet
182d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 104.880 kr./år
Alpha
16.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.016.533 kr.
81.604 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.453.220 kr.
70.024 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.199.009 kr.
82.956 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.5939.395.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.60411.016.533 kr.+17.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.94410.117.394 kr.+7.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.43010.858.111 kr.+15.6 %8 comps inden for 1 km, median 760 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9090.15512.170.952 kr.+29.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering23.7043.200.000 kr.-65.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
19.2%
α (alpha)16.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år251.520 kr.
Salgspris11.016.533 kr.
Profit (1 års hold)1.814.833 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
24.3%
α (alpha)16.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år358.440 kr.
Salgspris11.457.194 kr.
Profit (1 års hold)2.362.414 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.4%
α (alpha)16.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast35.4%
Gross rental/år388.724 kr.
Salgspris12.646.980 kr.
Profit (1 års hold)3.582.484 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år356.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)463.320 kr.
− Ejerudgifter/år-104.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)251.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)358.440 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)388.724 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.370 kr.
= Tx-omkostning58.220 kr.
+ Tilbudspris9.395.000 kr.
= Total investeret9.453.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.016.533 kr.
− Investeret-9.453.220 kr.
= Spread1.563.313 kr.
÷ Investeret÷ 9.453.220 kr.
= Alpha16.5%

Mægler

kr/m² (udbud)69.593 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-03-30normal
6.325.000 kr.46.852 kr./m²
2017-01-27normal
5.750.000 kr.42.593 kr./m²
2014-09-02normal
4.900.000 kr.36.296 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.325.000 kr.2019-03-30 · 7 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv oase i hjertet af Indre By

Midt i Indre Bys historiske gader gemmer denne eksklusive bolig sig fredeligt i en stemningsfuld, brostensbelagt baggård. Her bor I helt centralt, men alligevel tilbagetrukket fra byens summen – med caféer, specialbutikker, restauranter og kulturoplevelser lige om hjørnet. Bag den klassiske facade fra 1907 udfolder der sig 135 gennemførte og topmoderne kvadratmeter, hvor historisk charme og nutidig komfort smelter elegant sammen. Boligen fremstår smukt opdateret med et moderne, råt udtryk og en gennemtænkt planløsning, der skaber gode rammer om både hverdagsliv og gæster. Hjemmets naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum, hvor et veludstyret køkken med en markant køkkenø danner en indbydende ramme om madlavning, middage og samvær. Her er god plads til både spisebord og opholdszone, og rummet fremstår lyst og åbent med et naturligt flow gennem boligen. To regulære værelser giver fleksible indretningsmuligheder – ét med direkte adgang til badeværelset og det andet i forlængelse af et praktisk bryggers med vaskefaciliteter. Planløsningen afrundes med en balsal af et badeværelse, hvor dobbelthåndvask, separat bruseniche og indbygget skabsplads fuldender den høje komfort. Udenfor fortsætter den særlige stemning i den charmerende gård, hvor brosten og historiske facader danner en rolig kulisse midt i byen. Fra alrummet er der udgang til den østvendte altan, hvor dagen kan begynde med morgenkaffe i solen. Her mærkes kontrasten mellem den rolige gårdstemning og Indre Bys livlige atmosfære, der byder sig til på den anden side af porten.