iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mellemforts Allé 6, 1. th

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech Amagerbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -7.1%KBH-klassiker 1932Sol 821. sal61 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.709 kr/m² × 61 m² = 3.642.273 kr.
Mellemforts Allé 6, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
45d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.688 kr./år
Alpha
-7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.642.273 kr.
59.709 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
64.266 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.686.059 kr.
60.427 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.895.000 kr.
63.852 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.642.273 kr.
59.709 kr./m²
-6.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
17.213 kr./m²
-73.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.4%
α (alpha)-7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år67.752 kr.
Salgspris3.642.273 kr.
Profit (1 års hold)-210.195 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.6%
α (alpha)-7.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år105.084 kr.
Salgspris3.897.232 kr.
Profit (1 års hold)82.096 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.0%
α (alpha)-7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år167.040 kr.
Salgspris4.181.329 kr.
Profit (1 års hold)428.149 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-56.688 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.084 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.040 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.642.273 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-277.947 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-7.1%

Mægler

kr/m² (udbud)63.852 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Amagerbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-03-08normal
1.950.000 kr.31.967 kr./m²
2014-01-14normal
1.250.000 kr.20.492 kr./m²
2011-11-17normal
900.000 kr.14.754 kr./m²
2003-08-13normal
860.000 kr.14.098 kr./m²
2002-12-27normal
765.000 kr.12.541 kr./m²
1997-04-30normal
349.000 kr.5.721 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2019-03-08 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indflytningsklar 2-værelses lejlighed lige ved Lergravsparken

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Mellemforts Allé 6, 1. th. - en indbydende og veludnyttet 2-værelses lejlighed på 61 m² med en god planløsning og en attraktiv beliggenhed på Amager. Her får du en bolig, der fremstår lys, moderne og indflytningsklar, med flotte opdateringer - herunder et stilrent og moderniseret køkken. Lejligheden byder dig velkommen i entréen med god plads til sko og overtøj. Herfra er der adgang til boligens øvrige rum, og planløsningen gør lejligheden både funktionel og nem at indrette. Stuen er lys og rummelig med gode indretningsmuligheder. Her er der plads til både spiseafdeling og sofaarrangement, og de store vinduespartier giver et skønt naturligt lysindfald. Soveværelset har en god størrelse og fremstår regulært, hvilket giver fleksible muligheder for indretning med både dobbeltseng, garderobe og eventuel hjemmearbejdsplads. Køkkenet er opført i et moderne, stilrent design fra HTH og blev moderniseret i 2022 med nye fronter overalt, samt træbordplader fra Frøsø. Hermed et lyst og funktionelt køkken med god skabs- og bordplads. Her finder du desuden både opvaskemaskine og vaskemaskine, som gør hverdagen ekstra komfortabel og praktisk. Badeværelset er funktionelt indrettet og indeholder alt, man har brug for i hverdagen. Alt i alt en meget lys og velindrettet lejlighed med en attraktiv planløsning og moderne udtryk - ideel til både singlen, parret eller som delelejlighed. Område: Lejligheden er beliggende i et roligt og velfungerende kvarter med alt inden for kort afstand. Her er du tæt på Lergravsparken, Amager Strandpark og ind købs mu lig he der. Samtidig er resten af København let tilgængelig - enten på cykel eller med metro. Lergravsparken st. er kun 6 minutters gang fra lejligheden. En ideel beliggenhed for dig, der ønsker rolige omgivelser kombineret med byens puls.