iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Anders Henriksens Gade 5, 2. th

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.295.000 kr.
81.038 kr/m²
Vores estimat
3.838.640 kr.
72.427 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.6 %
-456.360 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.2 %
Comp-engineP10 67.603 · median 76.010 · P90 83.982 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
  • ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
  • ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -11.2%✓KBH-klassiker 1918✓Sol 87✓2. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.427 kr/m² × 53 m² = 3.838.640 kr.
Anders Henriksens Gade 5, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1918
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.544 kr./år
Alpha
-11.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.838.640 kr.
72.427 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
81.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.883.068 kr.
73.265 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.0384.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.4273.838.640 kr.-10.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1067.6033.582.977 kr.-16.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.0104.028.549 kr.-6.2 %8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · high confidence
Comp-engine · P9083.9824.451.059 kr.+3.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.170910.000 kr.-78.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.6%
α (alpha)-11.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-9.6%
Gross rental/år69.576 kr.
Salgspris3.838.640 kr.
Profit (1 års hold)-414.404 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-11.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år102.012 kr.
Salgspris3.992.186 kr.
Profit (1 års hold)-228.422 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.9%
α (alpha)-11.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år185.184 kr.
Salgspris4.406.759 kr.
Profit (1 års hold)269.323 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-38.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)69.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.184 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.838.640 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-483.980 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-11.2%

Mægler

kr/m² (udbud)81.038 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2002-07-24normal
1.040.000 kr.19.623 kr./m²
1998-03-15normal
475.000 kr.8.962 kr./m²
1996-10-10normal
348.000 kr.6.566 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.040.000 kr.2002-07-24 · 24 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende lejlighed med sjæl på Amagerbro

Lejlighedens to opholdsrum byder på en skøn kombination af lys, charme og gode indretningsmuligheder.Stuen er rummelig og indbydende med flotte plankegulve, smukke stukdetaljer og et dejligt lysindfald, som skaber en behagelig atmosfære. Her er plads til både spisebord og sofahjørne. Værelset har en god størrelse og fremstår ligeledes lyst og indbydende med plads til både seng, garderobe og eventuel hjemmearbejdsplads. To regulære rum, der gør boligen både funktionel og nem at indrette. Køkkenet