Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -11.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.7%✓Sol 90✓Klassisk 1896✓3. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.774 kr/m² × 67 m² = 5.947.877 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1896
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.048 kr./år
Alpha
-11.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.947.877 kr.
88.774 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
100.553 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.003.737 kr.
89.608 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.695.000 kr.
99.925 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.947.877 kr.
88.774 kr./m²
-11.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
21.642 kr./m²
-78.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.3%
α (alpha)-11.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-10.3%
Gross rental/år93.732 kr.
Salgspris5.947.877 kr.
Profit (1 års hold)-695.411 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-11.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år140.766 kr.
Salgspris6.364.228 kr.
Profit (1 års hold)-232.026 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-11.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år283.244 kr.
Salgspris6.828.163 kr.
Profit (1 års hold)374.387 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-63.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.766 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.244 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.947.877 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-789.143 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-11.7%
Mægler
kr/m² (udbud)99.925 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-11normal
4.450.000 kr.66.418 kr./m²
2021-02-24normal
4.080.000 kr.60.896 kr./m²
2020-01-28family
1.650.000 kr.24.627 kr./m²
2012-09-10normal
2.198.000 kr.32.806 kr./m²
2011-07-20normal
2.130.000 kr.31.791 kr./m²
2006-06-07normal
2.250.000 kr.33.582 kr./m²
2003-12-06family
892.500 kr.13.321 kr./m²
1995-05-17family
379.000 kr.5.657 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2023-11-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer10.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende, klassisk 3-værelses lejlighed med smukke originale detaljer og en fantastisk tagterrasse.
Højt placeret på 3. sal i en klassisk københavnerejendom fra 1896 finder I denne charmerende og veldisponerede 3-værelses lejlighed, beliggende på en af Vesterbros mest attraktive adresser. Her bor I i smørhullet mellem Vesterbro og Frederiksberg C med byliv, caféer, specialbutikker og grønne åndehuller lige uden for døren.Lejligheden byder på et fantastisk lysindfald fra de store vinduespartier og den høje placering i ejendommen skaber en lys, luftig og indbydende atmosfære i hele boligen. Plan