Udbudspris
6.695.000 kr.
99.925 kr/m²
Vores estimat
6.509.710 kr.
97.160 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.8 %
-185.290 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.4 %
Comp-engineP10 78.422 · median 93.774 · P90 102.356 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -3.4%✓Sol 90✓Klassisk 1896✓3. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 97.160 kr/m² × 67 m² = 6.509.710 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1896
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
85d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.048 kr./år
Alpha
-3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.509.710 kr.
97.160 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
100.553 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.562.219 kr.
97.944 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.925 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 97.160 | 6.509.710 kr. | -2.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.422 | 5.254.290 kr. | -21.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.774 | 6.282.848 kr. | -6.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 220 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.356 | 6.857.871 kr. | +2.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.642 | 1.450.000 kr. | -78.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.0%
α (alpha)-3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-2.0%
Gross rental/år93.732 kr.
Salgspris6.509.710 kr.
Profit (1 års hold)-133.578 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.7%
α (alpha)-3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år140.766 kr.
Salgspris6.770.098 kr.
Profit (1 års hold)173.844 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år283.244 kr.
Salgspris7.473.147 kr.
Profit (1 års hold)1.019.371 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.780 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)203.814 kr.
− Ejerudgifter/år-63.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)140.766 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.244 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.509.710 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-227.310 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)99.925 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-11normal
4.450.000 kr.66.418 kr./m²
2021-02-24normal
4.080.000 kr.60.896 kr./m²
2020-01-28family
1.650.000 kr.24.627 kr./m²
2012-09-10normal
2.198.000 kr.32.806 kr./m²
2011-07-20normal
2.130.000 kr.31.791 kr./m²
2006-06-07normal
2.250.000 kr.33.582 kr./m²
2003-12-06family
892.500 kr.13.321 kr./m²
1995-05-17family
379.000 kr.5.657 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.450.000 kr.2023-11-11 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.6% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende, klassisk 3-værelses lejlighed med smukke originale detaljer og en fantastisk tagterrasse.
Højt placeret på 3. sal i en klassisk københavnerejendom fra 1896 finder I denne charmerende og veldisponerede 3-værelses lejlighed, beliggende på en af Vesterbros mest attraktive adresser. Her bor I i smørhullet mellem Vesterbro og Frederiksberg C med byliv, caféer, specialbutikker og grønne åndehuller lige uden for døren.Lejligheden byder på et fantastisk lysindfald fra de store vinduespartier og den høje placering i ejendommen skaber en lys, luftig og indbydende atmosfære i hele boligen. Plan