iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Teglbrændervej 4, 4. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.195.000 kr.
88.750 kr/m²
Vores estimat
3.094.269 kr.
85.952 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.2 %
-100.731 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.8 %
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -3.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.952 kr/m² × 36 m² = 3.094.269 kr.
Teglbrændervej 4, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
36 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.632 kr./år
Alpha
-3.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.094.269 kr.
85.952 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
89.334 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.116.846 kr.
86.579 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.7503.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.9523.094.269 kr.-3.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.111580.000 kr.-81.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.4%
α (alpha)-3.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år43.128 kr.
Salgspris3.094.269 kr.
Profit (1 års hold)-78.623 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.3%
α (alpha)-3.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år66.456 kr.
Salgspris3.218.040 kr.
Profit (1 års hold)68.476 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.6%
α (alpha)-3.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år178.206 kr.
Salgspris3.552.221 kr.
Profit (1 års hold)514.407 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (36) × 12 mdr
= Langtidsleje/år77.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)101.088 kr.
− Ejerudgifter/år-34.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)43.128 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)66.456 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.206 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.094.269 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-121.751 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-3.8%

Mægler

kr/m² (udbud)88.750 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-08-26normal
1.275.000 kr.35.417 kr./m²
2015-08-23normal
900.000 kr.25.000 kr./m²
2006-11-02normal
1.098.000 kr.30.500 kr./m²
2005-09-04normal
998.000 kr.27.722 kr./m²
2003-10-21normal
743.000 kr.20.639 kr./m²
2000-12-02normal
518.420 kr.14.401 kr./m²
1997-12-04normal
244.840 kr.6.801 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.275.000 kr.2016-08-26 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.6% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan. Køkkenalrum. Veldrevet ejerforening. Attraktiv beliggenhed.

Altan. Køkkenalrum. Veldrevet ejerforening. Attraktiv beliggenhed. Velkommen til Teglbrændervej 4, 4. th. – en pæn 2-værelses lejlighed med veludnyttede kvadratmeter. Her får du et rummeligt køkkenalrum, et værelse samt et fint badeværelse. Lejligheden byder på flere charmerende detaljer som stuk og loftrosette. Lejligheden egner sig perfekt til både par og enlige. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad døren, mødes du af en pæn fordelingsentré med god plads til opbevaring af overtøj og sko. Badevære