Teglbrændervej 4, 4. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view

Top-pick score

60/ 100

B — solid

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.7%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 95

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

36 m²

Værelser

Byggeår

1935

Udbudspris

3.195.000 kr.

Dage på markedet

52d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 34.632 kr./år

Alpha

-0.7%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.195.000 kr.

88.750 kr./m² · fallback

Investeret

3.216.020 kr.

89.334 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.216.976 kr.

89.360 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

3.195.000 kr.

88.750 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

3.195.000 kr.

88.750 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

580.000 kr.

16.111 kr./m²

-81.8% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

0.7%

α (alpha)-0.7%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.3%

= Total afkast0.7%

Gross rental/år43.128 kr.

Salgspris3.195.000 kr.

Profit (1 års hold)22.108 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

8.4%

α (alpha)-0.7%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast8.4%

Gross rental/år66.456 kr.

Salgspris3.418.650 kr.

Profit (1 års hold)269.086 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.7%

α (alpha)-0.7%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.5%

= Total afkast19.7%

Gross rental/år178.206 kr.

Salgspris3.667.860 kr.

Profit (1 års hold)630.046 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (36) × 12 mdr

= Langtidsleje/år77.760 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)101.088 kr.

− Ejerudgifter/år-34.632 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)43.128 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)66.456 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.206 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+19.170 kr.

= Tx-omkostning21.020 kr.

+ Tilbudspris3.195.000 kr.

= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.195.000 kr.

− Investeret-3.216.020 kr.

= Spread-21.020 kr.

÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.

= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)88.750 kr.

Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2016-08-26normal

1.275.000 kr.35.417 kr./m²

2015-08-23normal

900.000 kr.25.000 kr./m²

2006-11-02normal

1.098.000 kr.30.500 kr./m²

2005-09-04normal

998.000 kr.27.722 kr./m²

2003-10-21normal

743.000 kr.20.639 kr./m²

2000-12-02normal

518.420 kr.14.401 kr./m²

1997-12-04normal

244.840 kr.6.801 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.275.000 kr.2016-08-26 · 10 år siden

Udbudspris implicerer9.6% pa

FMV implicerer9.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Altan. Køkkenalrum. Veldrevet ejerforening. Attraktiv beliggenhed.

Altan. Køkkenalrum. Veldrevet ejerforening. Attraktiv beliggenhed. Velkommen til Teglbrændervej 4, 4. th. – en pæn 2-værelses lejlighed med veludnyttede kvadratmeter. Her får du et rummeligt køkkenalrum, et værelse samt et fint badeværelse. Lejligheden byder på flere charmerende detaljer som stuk og loftrosette. Lejligheden egner sig perfekt til både par og enlige. LEJLIGHEDEN: Når du træder ind ad døren, mødes du af en pæn fordelingsentré med god plads til opbevaring af overtøj og sko. Badevære