Udbudspris
3.795.000 kr.
79.063 kr/m²
Vores estimat
3.935.097 kr.
81.981 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.7 %
+140.097 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.0 %
Comp-engineP10 73.831 · median 82.708 · P90 86.986 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1965✓Comps +5%✓α +3.0%✓Sol 87✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.981 kr/m² × 48 m² = 3.935.097 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.020 kr./år
Alpha
3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.935.097 kr.
81.981 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
79.575 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.984.520 kr.
83.011 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.063 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.981 | 3.935.097 kr. | +3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.831 | 3.543.881 kr. | -6.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.708 | 3.969.994 kr. | +4.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 37 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.986 | 4.175.304 kr. | +10.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.833 | 1.000.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.0%
α (alpha)3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år75.180 kr.
Salgspris3.935.097 kr.
Profit (1 års hold)190.657 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.9%
α (alpha)3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år109.740 kr.
Salgspris4.092.501 kr.
Profit (1 års hold)382.621 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.9%
α (alpha)3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast22.9%
Gross rental/år195.033 kr.
Salgspris4.517.491 kr.
Profit (1 års hold)892.905 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år115.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)149.760 kr.
− Ejerudgifter/år-40.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)109.740 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.033 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.935.097 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread115.477 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)79.062 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-19normal
2.550.000 kr.53.125 kr./m²
2018-12-16family
1.450.000 kr.30.208 kr./m²
2015-11-08normal
1.450.000 kr.30.208 kr./m²
2010-11-21normal
1.040.000 kr.21.667 kr./m²
2003-11-24family
630.000 kr.13.125 kr./m²
1997-04-24normal
380.000 kr.7.917 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2021-10-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet 2-værelses med elevator og adgang til tre tagterrasser
På Halsskovgade 4 udbydes denne indbydende og veldisponerede 2-værelses lejlighed på 48 m², som kombinerer en moderne indretning med gode fællesfaciliteter og en attraktiv beliggenhed på Østerbro.Man træder ind i lejlighedens entré, som giver en god og naturlig ankomst til boligen. Herfra åbner lejligheden sig videre mod det lyse og indbydende køkken-alrum, hvor køkken og stue er samlet i ét. Den åbne planløsning skaber et rart opholdsrum med god plads til både spisebord og sofaarrangement.Sovev