Udbudspris
8.195.000 kr.
57.711 kr/m²
Vores estimat
9.366.945 kr.
65.964 kr/m²
Udbudt under estimat
+14.3 %
+1.171.945 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 13.6 %
Comp-engineP10 45.089 · median 52.880 · P90 86.209 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2009)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗142 m² for stor!Comps usikre (8)✓α +14%✓5. sal✓Sol 91✓Bygget 2009✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 65.964 kr/m² × 142 m² = 9.366.945 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
142 m²
Værelser
3
Byggeår
2009
Udbudspris
8.195.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.788 kr./år
Alpha
13.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.366.945 kr.
65.964 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.246.020 kr.
58.071 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.514.898 kr.
67.006 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 57.711 | 8.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.964 | 9.366.945 kr. | +14.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.089 | 6.402.604 kr. | -21.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 52.880 | 7.508.901 kr. | -8.4 % | 8 comps samme postnummer, median 2014 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.209 | 12.241.648 kr. | +49.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.423 | 2.900.000 kr. | -64.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
16.1%
α (alpha)13.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år206.892 kr.
Salgspris9.366.945 kr.
Profit (1 års hold)1.327.817 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
21.2%
α (alpha)13.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år293.796 kr.
Salgspris9.741.623 kr.
Profit (1 års hold)1.789.399 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.3%
α (alpha)13.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast31.3%
Gross rental/år241.126 kr.
Salgspris10.753.253 kr.
Profit (1 års hold)2.748.359 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (142) × 12 mdr
= Langtidsleje/år289.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)376.584 kr.
− Ejerudgifter/år-82.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)206.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)293.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)241.126 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+49.170 kr.
= Tx-omkostning51.020 kr.
+ Tilbudspris8.195.000 kr.
= Total investeret8.246.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.366.945 kr.
− Investeret-8.246.020 kr.
= Spread1.120.925 kr.
÷ Investeret÷ 8.246.020 kr.
= Alpha13.6%
Mægler
kr/m² (udbud)57.711 kr.
MæglerEkman Bolig
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-09-22normal
4.260.000 kr.30.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.260.000 kr.2006-09-22 · 20 år siden
Udbudspris implicerer3.3% pa
FMV implicerer4.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Penthouse med to store private tagterrasser
Midt i eftertragtede Ørestad ligger denne 3 værelses penthouse-lejlighed på 142 m², hvor gennemført stil, store vinduespartier og tagterrasser giver et imponerende førstehåndsindtryk. Kanalen foran ejendommen og de markante nabobygninger skaber en eksklusiv atmosfære, hvor urbant byggeri, vand lige uden for døren og den særlige nærhed til Kalvebod Fælled, præger hverdagen.Indretningen er gennemtænkt med fokus på komfort, kvalitet og udsigt til både vandet og fælleden. Opholdsafdelingen fungerer