Udbudspris
3.495.000 kr.
58.250 kr/m²
Vores estimat
3.495.000 kr.
58.250 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 48.489 · median 58.878 · P90 72.178 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal✓60 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.052 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.495.000 kr.
58.250 kr./m² · fallback
Investeret
3.517.820 kr.
58.630 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.553.179 kr.
59.220 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 58.250 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 58.250 | 3.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 48.489 | 2.909.352 kr. | -16.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 58.878 | 3.532.702 kr. | +1.1 % | 8 comps samme postnummer, median 1520 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 72.178 | 4.330.702 kr. | +23.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.833 | 950.000 kr. | -72.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år81.348 kr.
Salgspris3.495.000 kr.
Profit (1 års hold)58.528 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år118.068 kr.
Salgspris3.634.800 kr.
Profit (1 års hold)235.048 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år182.676 kr.
Salgspris4.012.260 kr.
Profit (1 års hold)677.116 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-41.052 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.676 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.495.000 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-22.820 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)58.250 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-08-26normal
1.570.000 kr.26.167 kr./m²
2012-05-16normal
985.000 kr.16.417 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.570.000 kr.2015-08-26 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velplaceret 2 værelses lejlighed med stor altan på Sofienhøjvej
Velplaceret 2-værelses på Sofienhøjvej Du får en velplaceret 2 værelses lejlighed med behagelig atmosfære og god indretning. De 60 m² er udnyttet med et separat køkken ved entréen, et nyere renoveret badeværelse fra 2023 med bruseniche og et stort opholdsrum med god plads til spisebord og sofa og direkte udgang til lejlighedens store altan. Værelset ligger afskærmet fra stuen og plads til stor seng samt indbygget klædeskab. Fra stuen er der udgang til den store altan, der fungerer som en forlæng