Samosvej 23A

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.750.000 kr.

71.875 kr/m²

Vores estimat

5.750.000 kr.

71.875 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

51/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness8/20

Bydel5/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
·Seller CAGR 4.5% pa — realistisk
·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 81✓80 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

80 m²

Værelser

Byggeår

1902

Udbudspris

5.750.000 kr.

Dage på markedet

78d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 59.568 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.750.000 kr.

71.875 kr./m² · fallback

Investeret

5.786.350 kr.

72.329 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.816.881 kr.

72.711 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	71.875	5.750.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	71.875	5.750.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	19.375	1.550.000 kr.	-73.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.2%

Gross rental/år103.632 kr.

Salgspris5.750.000 kr.

Profit (1 års hold)67.282 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.0%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast6.0%

Gross rental/år152.592 kr.

Salgspris5.980.000 kr.

Profit (1 års hold)346.242 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast18.7%

Gross rental/år264.346 kr.

Salgspris6.601.000 kr.

Profit (1 års hold)1.078.996 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (80) × 12 mdr

= Langtidsleje/år163.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.

− Ejerudgifter/år-59.568 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.632 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)152.592 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.346 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.750.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+34.500 kr.

= Tx-omkostning36.350 kr.

+ Tilbudspris5.750.000 kr.

= Total investeret5.786.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.750.000 kr.

− Investeret-5.786.350 kr.

= Spread-36.350 kr.

÷ Investeret÷ 5.786.350 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)71.875 kr.

Mæglerhome Amager

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2002-02-26normal

2.000.000 kr.25.000 kr./m²

2000-12-15normal

785.000 kr.9.813 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.000.000 kr.2002-02-26 · 24 år siden

Udbudspris implicerer4.5% pa

FMV implicerer4.5% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Hyggelig stuelejlighed og sydvendt have

LejlighedenPå en stille villavej nær Amager Hospital og Amagerbrogade kan du nu overtage en velindrettet lejlighed, der ligger let tilgængeligt i stueetagen af en nydelig ejendom med den skønneste have til.Du går op langs stien og ind ad hoveddøren ved den lille udestue, der enten kan indrettes praktisk med opbevaring eller med en hyggelig læsekrog ud mod alt det grønne. Herfra går turen videre ind i to store stuer en suite, der forbindes af fløjdøre og giver masser af indretningsmuligheder. Et