iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Samosvej 23A

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
81.188 kr/m²
Vores estimat
6.495.000 kr.
81.188 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Seller CAGR 5.0% pa — realistisk
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1902✓Sol 81✓80 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Samosvej 23A

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.568 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.495.000 kr.
81.188 kr./m² · fallback
Investeret
6.535.820 kr.
81.698 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.557.437 kr.
81.968 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris81.1886.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM81.1886.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3751.550.000 kr.-76.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år103.632 kr.
Salgspris6.495.000 kr.
Profit (1 års hold)62.812 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år152.592 kr.
Salgspris6.754.800 kr.
Profit (1 års hold)371.572 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år264.346 kr.
Salgspris7.456.260 kr.
Profit (1 års hold)1.184.786 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.160 kr.
− Ejerudgifter/år-59.568 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.346 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-40.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)81.188 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2002-02-26normal
2.000.000 kr.25.000 kr./m²
2000-12-15normal
785.000 kr.9.813 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.000.000 kr.2002-02-26 · 24 år siden
Udbudspris implicerer5.0% pa
FMV implicerer5.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Hyggelig stuelejlighed og sydvendt have

LejlighedenPå en stille villavej nær Amager Hospital og Amagerbrogade kan du nu overtage en velindrettet lejlighed, der ligger let tilgængeligt i stueetagen af en nydelig ejendom med den skønneste have til.Du går op langs stien og ind ad hoveddøren ved den lille udestue, der enten kan indrettes praktisk med opbevaring eller med en hyggelig læsekrog ud mod alt det grønne. Herfra går turen videre ind i to store stuer en suite, der forbindes af fløjdøre og giver masser af indretningsmuligheder. Et