iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Fasanvej 155B, 1. tv

2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
73.596 kr/m²
Vores estimat
4.405.994 kr.
77.298 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+210.994 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.4 %
Comp-engineP10 70.665 · median 80.080 · P90 92.801 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +9%✓α +4.4%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 87✓1. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.298 kr/m² × 57 m² = 4.405.994 kr.
Nordre Fasanvej 155B, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.224 kr./år
Alpha
4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.405.994 kr.
77.298 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
74.071 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.486.640 kr.
78.713 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.5964.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM77.2984.405.994 kr.+5.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.6654.027.914 kr.-4.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.0804.564.555 kr.+8.8 %8 comps inden for 250 m, median 118 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.8015.289.656 kr.+26.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.8071.300.000 kr.-69.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.9%
α (alpha)4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år109.416 kr.
Salgspris4.405.994 kr.
Profit (1 års hold)293.390 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.0%
α (alpha)4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år152.508 kr.
Salgspris4.582.234 kr.
Profit (1 års hold)512.722 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år217.578 kr.
Salgspris5.058.081 kr.
Profit (1 års hold)1.053.640 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-34.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.508 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.578 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.405.994 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread183.974 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha4.4%

Mægler

kr/m² (udbud)73.596 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med altan mod nordøst og grønt gårdmiljø på Frederiksberg

Hyggelig 2 værelses lejlighed med altan Du får en skøn og stemningsfuld 2 værelses lejlighed i en klassisk Frederiksberg-ejendom fra 1904. Atmosfæren er behagelig med pæne gulve, lyse overflader og en indretning, der udnytter kvadratmeterne rigtig godt. Facaden fremstår elegant med fine detaljer, som understreger den historiske stil og bidrager til det charmerende gadebillede. Lejligheden har en stue med plads til både spisebord og sofa, køkken i åben forbindelse, soveværelse og badeværelse med