← Tilbage til on-market
Gormsgade 6, 2. 9
2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Udbudspris
6.395.000 kr.
68.763 kr/m²
Vores estimat
7.064.718 kr.
75.965 kr/m²
Udbudt under estimat
+10.5 %
+669.718 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.8 %
Comp-engineP10 64.308 · median 69.152 · P90 80.585 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1965!Comps usikre (8)✓α +9.8%✓Sol 79✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.965 kr/m² × 93 m² = 7.064.718 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1965
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.696 kr./år
Alpha
9.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.064.718 kr.
75.965 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.435.220 kr.
69.196 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.160.091 kr.
76.990 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 68.763 | 6.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.965 | 7.064.718 kr. | +10.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.308 | 5.980.664 kr. | -6.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.152 | 6.431.096 kr. | +0.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 202 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 80.585 | 7.494.370 kr. | +17.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.591 | 1.450.000 kr. | -77.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.0%
α (alpha)9.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast12.0%
Gross rental/år140.184 kr.
Salgspris7.064.718 kr.
Profit (1 års hold)769.682 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.9%
α (alpha)9.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år200.448 kr.
Salgspris7.347.307 kr.
Profit (1 års hold)1.112.535 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
28.4%
α (alpha)9.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast28.4%
Gross rental/år247.972 kr.
Salgspris8.110.296 kr.
Profit (1 års hold)1.923.048 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)261.144 kr.
− Ejerudgifter/år-60.696 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.448 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)247.972 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.064.718 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread629.498 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha9.8%
Mægler
kr/m² (udbud)68.763 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-23normal
2.950.000 kr.31.720 kr./m²
2010-12-07normal
1.900.000 kr.20.430 kr./m²
2007-10-28normal
2.075.000 kr.22.312 kr./m²
2003-07-03normal
1.275.000 kr.13.710 kr./m²
1995-12-14normal
538.000 kr.5.785 kr./m²
1992-05-05normal
465.000 kr.5.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2015-11-23 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veludnyttet lejlighed med stor altan og åbent køkken!
Lejligheden er en dejlig stor 3-værelses, som på grund af det rummelige køkken sagtens kan opleves som en 4-værelses. Boligen har en veludnyttet planløsning og ligger i en velholdt ejendom fra 1965 med elevator og mulighed for parkering. Her får I et stort køkken, en lys opholdsstue med udgang til en skøn stor altan, der fungerer som et naturligt ekstra opholdsrum med hyggelig udsigt til gårdmiljøet. Hertil kommer soveværelse, ekstra værelse og badeværelse med separat bruseniche. I bor centralt