Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1965✓α +3.4%✓Sol 79✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.641 kr/m² × 93 m² = 6.755.656 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1965
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.960 kr./år
Alpha
3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.755.656 kr.
72.641 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
70.278 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.855.592 kr.
73.716 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
69.839 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.755.656 kr.
72.641 kr./m²
+4.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
15.591 kr./m²
-77.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.6%
α (alpha)3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år142.920 kr.
Salgspris6.755.656 kr.
Profit (1 års hold)362.756 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.5%
α (alpha)3.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.5%
Gross rental/år203.184 kr.
Salgspris7.228.552 kr.
Profit (1 års hold)895.916 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.0%
α (alpha)3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast22.0%
Gross rental/år250.708 kr.
Salgspris7.755.493 kr.
Profit (1 års hold)1.470.381 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)261.144 kr.
− Ejerudgifter/år-57.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)142.920 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)203.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.708 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.755.656 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread219.836 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)69.839 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-23normal
2.950.000 kr.31.720 kr./m²
2010-12-07normal
1.900.000 kr.20.430 kr./m²
2007-10-28normal
2.075.000 kr.22.312 kr./m²
2003-07-03normal
1.275.000 kr.13.710 kr./m²
1995-12-14normal
538.000 kr.5.785 kr./m²
1992-05-05normal
465.000 kr.5.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.950.000 kr.2015-11-23 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Solrig altan og attraktiv placering med Stefansgade kvarteret som nabo.
LEJLIGHED: Attraktivt placering på Nørrebro med Stefansgade som nabo og alt du har behov for i gåafstand. Du bydes velkommen af stort åbent køkken i stilrene hvide elementer og god kvalitet fra HTH. Køkken er fra 2021 med alt i hårde hvidevare, masser af skabsplads og køkken ø med hyggelig spiseplads. Stuen ligger mod den stille gård, med god plads til både spisebord og sofaarrangement. I forlængelse får man kæmpe solrig altan, der naturligt forlænger stuen. Er man til køkkenalrum så har vi set