Udbudspris
5.000.000 kr.
92.593 kr/m²
Vores estimat
5.065.417 kr.
93.804 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+65.417 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 75.350 · median 89.578 · P90 94.188 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -3%!α +0.7%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.804 kr/m² × 54 m² = 5.065.417 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
5.000.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.996 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.065.417 kr.
93.804 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.031.850 kr.
93.182 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.116.472 kr.
94.749 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.593 | 5.000.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.804 | 5.065.417 kr. | +1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.350 | 4.068.913 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.578 | 4.837.207 kr. | -3.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 11 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.188 | 5.086.149 kr. | +1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.074 | 1.300.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år83.604 kr.
Salgspris5.065.417 kr.
Profit (1 års hold)117.171 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.1%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år122.484 kr.
Salgspris5.268.034 kr.
Profit (1 års hold)358.668 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år189.057 kr.
Salgspris5.815.099 kr.
Profit (1 års hold)972.306 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-45.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)122.484 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.057 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.000.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.000 kr.
= Tx-omkostning31.850 kr.
+ Tilbudspris5.000.000 kr.
= Total investeret5.031.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.065.417 kr.
− Investeret-5.031.850 kr.
= Spread33.567 kr.
÷ Investeret÷ 5.031.850 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)92.593 kr.
MæglerAmager | Dragør
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-06normal
3.250.000 kr.60.185 kr./m²
2015-05-21normal
2.395.000 kr.44.352 kr./m²
2014-12-21normal
1.610.000 kr.29.815 kr./m²
2007-02-20normal
1.680.000 kr.31.111 kr./m²
2000-09-03normal
739.846 kr.13.701 kr./m²
1994-09-12normal
330.000 kr.6.111 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.250.000 kr.2021-09-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
FIRE TRAPPER OP TIL DIN EGEN LILLE RIVIERA
Solen følger dig gennem hele lejligheden fra morgen til aften. Fra 4. sal flyder lyset ind, og fra soveværelset træder du direkte ud på din egen sydvendte altan, hvor sommeren får et ekstra uderum. Her får du 54 charmerende kvadratmeter, eget loftsrum og Østerbros bedste adresse lige uden for døren.Der er lejligheder, man bliver forelsket i allerede på trappen. Jo højere du kommer, jo lysere bliver det, og når du træder ind i denne på 4. sal, mærker du det med det samme. Lyset fylder rummene, de