← Tilbage til on-market
Rumæniensgade 12, 4. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·98 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 184.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 72.446 kr/m² × 69 m² = 4.998.804 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
98d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.848 kr./år
Alpha
-7.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.998.804 kr.
72.446 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
78.684 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.054.539 kr.
73.254 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.395.000 kr.
78.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.998.804 kr.
72.446 kr./m²
-7.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
17.391 kr./m²
-77.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.3%
α (alpha)-7.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år87.912 kr.
Salgspris4.998.804 kr.
Profit (1 års hold)-342.504 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.5%
α (alpha)-7.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år130.140 kr.
Salgspris5.348.720 kr.
Profit (1 års hold)49.640 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.9%
α (alpha)-7.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år271.066 kr.
Salgspris5.738.627 kr.
Profit (1 års hold)580.473 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.988 kr.
− Ejerudgifter/år-52.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.912 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)130.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)271.066 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.998.804 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-430.416 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-7.9%
Mægler
kr/m² (udbud)78.188 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-02-24normal
1.896.164 kr.27.481 kr./m²
2021-01-25normal
3.250.000 kr.47.101 kr./m²
2017-08-01normal
2.375.000 kr.34.420 kr./m²
2012-09-18normal
1.290.000 kr.18.696 kr./m²
2004-09-03family
850.000 kr.12.319 kr./m²
2004-07-15family
773.500 kr.11.210 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.896.164 kr.2025-02-24 · 1 år siden
Udbudspris implicerer184.5% pa
FMV implicerer163.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-20.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med fantastisk udsigt og solrig altan
Er det en treværelses lejlighed, du har indstillet radaren efter, hvad boligjagten på det københavnske marked angår, er der nu gode chancer for, at din lykke kan være gjort. En treværelses indrettet efter alle kunstens regler venter på dig på grænsen mellem Amagerbro og Sundbyøster med naturligt lys, god plads og den skønneste udsigt – en perfekt bolig til såvel parret som den lille familie eller de to gode venner med drømmen om fælles tag over hovedet. Lejligheden ligger på fjerde sal i en høj