iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Meinungsgade 10, 1. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.745.000 kr.
88.750 kr/m²
Vores estimat
6.737.902 kr.
88.657 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.1 %
-7.098 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 72.170 · median 90.512 · P90 94.358 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·188 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 25.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1910✓Sol 89✓1. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.657 kr/m² × 76 m² = 6.737.902 kr.
Meinungsgade 10, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1910
Udbudspris
6.745.000 kr.
Dage på markedet
188d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.204 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.737.902 kr.
88.657 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.787.320 kr.
89.307 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.808.159 kr.
89.581 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.7506.745.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.6576.737.902 kr.-0.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.1705.484.920 kr.-18.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median90.5126.878.875 kr.+2.0 %8 comps inden for 500 m, median 271 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9094.3587.171.216 kr.+6.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.7111.650.000 kr.-75.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år112.956 kr.
Salgspris6.737.902 kr.
Profit (1 års hold)63.538 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år162.204 kr.
Salgspris7.007.418 kr.
Profit (1 års hold)382.302 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år257.464 kr.
Salgspris7.735.111 kr.
Profit (1 års hold)1.205.256 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år164.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.
− Ejerudgifter/år-51.204 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.464 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.745.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.745.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.745.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.470 kr.
= Tx-omkostning42.320 kr.
+ Tilbudspris6.745.000 kr.
= Total investeret6.787.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.737.902 kr.
− Investeret-6.787.320 kr.
= Spread-49.418 kr.
÷ Investeret÷ 6.787.320 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)88.750 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-05-06normal
1.402.500 kr.18.454 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.402.500 kr.2019-05-06 · 7 år siden
Udbudspris implicerer25.2% pa
FMV implicerer25.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 3v'er tæt på Søerne og Sankt Hans Torv

Med Assistens Kirkegård som nærmeste nabo befinder du dig midt i det levende og stemningsfulde Indre Nørrebro. Her udbydes en indbydende treværelses ejerlejlighed med reelle rum og en velfungerende planløsning, ideel til familien eller til venner, der ønsker at dele livet i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer.Du bydes velkommen i en lejlighed, hvor de klassiske københavnerdetaljer træder smukt frem. Her er elegante fyldningsdøre, originale plankegulve samt en betagende stukkatur og lof