Meinungsgade 10, 1. th
2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 24.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.461 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.275 | 6.328.916 kr. | -2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.170 | 5.484.920 kr. | -15.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 90.512 | 6.878.875 kr. | +5.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 271 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 94.358 | 7.171.216 kr. | +10.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.711 | 1.650.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Klassisk 3V'er med herskabelige detaljer og attraktiv beliggenhed
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - På en eftertragtet adresse midt på Nørrebro udbydes nu denne indbydende 3-værelses lejlighed på 76m². Her får I en bolig, hvor klassiske og herskabelige detaljer går hånd i hånd med en lys og imødekommende indretning. Særligt stuk, rosetter og de flotte, lyse plankegulve giver boligen masser af charme og karakter. Allerede fra entréen fornemmer man lejlighedens gode atmosfære. Herfra fordeler lejligheden sig naturligt videre til de forskellige rum. Det naturlige samlingspunkt er det skønne køkken-alrum, som ligger i åben forbindelse med stuen, hvor de store vinduespartier fra begge sider, sikrer et skønt lysindfald gennem lejligheden. Her er skabt et socialt og indbydende opholdsrum, hvor madlavningen bliver en del af samværet, og hvor der er god plads til både hverdagen og gæster omkring bordet. I forlængelse af stuen, åbner de flotte dobbeltdøre op til et godt soveværelse, med plads til både stor seng og masser af skabsopbevaring. Til sidst et fint badeværelse holdt i lyse og neutrale elementer. Beliggenheden på Meinungsgade er svær ikke at holde af. Her bor I på en rolig og attraktiv adresse med det pulserende Nørrebro lige uden for døren. Inden for få minutters gang finder I både Sankt Hans Torv, Søerne og Assistens Kirkegård, mens områdets populære caféer, restauranter, specialbutikker og hyggelige byliv ligger spredt omkring de nærliggende gader. Ejendommen er en smuk, pudset gulstensejendom fra 1910, som løbende er blevet vedligeholdt og forbedret. Her bliver I en del af en sund og veldrevet ejerforening, der gennem årene har gennemført flere istandsættelser. Her er også gode fællesfaciliteter med fællesvaskeri, tørreloft, cykelkælder og et hyggeligt fælles gårdmiljø. Til lejligheden hører desuden brugsret til et kælderrum.