Meinungsgade 10, 1. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view

Top-pick score

54/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness8/20

Bydel10/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
·Tier-B bydel (noerrebro)
·128 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -13.4% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 25.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 1

✗α -13.4%✓KBH-klassiker 1910✓Sol 89✓1. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.251 kr/m² × 76 m² = 6.099.087 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

76 m²

Værelser

Byggeår

1910

Udbudspris

6.995.000 kr.

Dage på markedet

128d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.540 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 51.204 kr./år

Alpha

-13.4%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.099.087 kr.

80.251 kr./m² · XGBoost

Investeret

7.038.820 kr.

92.616 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.173.154 kr.

81.226 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

6.995.000 kr.

92.039 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.099.087 kr.

80.251 kr./m²

-12.8% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.650.000 kr.

21.711 kr./m²

-76.4% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-11.7%

α (alpha)-13.4%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.6%

= Total afkast-11.7%

Gross rental/år112.956 kr.

Salgspris6.099.087 kr.

Profit (1 års hold)-826.777 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-4.0%

α (alpha)-13.4%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast-4.0%

Gross rental/år162.204 kr.

Salgspris6.526.023 kr.

Profit (1 års hold)-350.593 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

5.1%

α (alpha)-13.4%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.7%

= Total afkast5.1%

Gross rental/år257.464 kr.

Salgspris7.001.752 kr.

Profit (1 års hold)220.396 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år438.438 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-65.766 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.

= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (76) × 12 mdr

= Langtidsleje/år164.160 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.

− Ejerudgifter/år-51.204 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.956 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)162.204 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.464 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+41.970 kr.

= Tx-omkostning43.820 kr.

+ Tilbudspris6.995.000 kr.

= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.099.087 kr.

− Investeret-7.038.820 kr.

= Spread-939.733 kr.

÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.

= Alpha-13.4%

Mægler

kr/m² (udbud)92.039 kr.

MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-05-06normal

1.402.500 kr.18.454 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.402.500 kr.2019-05-06 · 7 år siden

Udbudspris implicerer25.8% pa

FMV implicerer23.4% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende 3v'er tæt på Søerne og Sankt Hans Torv

Med Assistens Kirkegård som nærmeste nabo befinder du dig midt i det levende og stemningsfulde Indre Nørrebro. Her udbydes en indbydende treværelses ejerlejlighed med reelle rum og en velfungerende planløsning, ideel til familien eller til venner, der ønsker at dele livet i et af Københavns mest eftertragtede kvarterer.Du bydes velkommen i en lejlighed, hvor de klassiske københavnerdetaljer træder smukt frem. Her er elegante fyldningsdøre, originale plankegulve samt en betagende stukkatur og lof