Udbudspris
6.595.000 kr.
96.985 kr/m²
Vores estimat
5.771.611 kr.
84.877 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.5 %
-823.389 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.0 %
Comp-engineP10 69.428 · median 81.361 · P90 91.553 kr/m²8 comps · samme sogn · kræver manuel vurdering
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -13.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 26.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -13.0%!Comps usikre (8)!Sol 54✓KBH-klassiker 1933✓1. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.877 kr/m² × 68 m² = 5.771.611 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
6.595.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.940 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.771.611 kr.
84.877 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.636.420 kr.
97.594 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.860.180 kr.
86.179 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.985 | 6.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.877 | 5.771.611 kr. | -12.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.428 | 4.721.126 kr. | -28.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.361 | 5.532.553 kr. | -16.1 % | 8 comps samme sogn, median 730 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 91.553 | 6.225.578 kr. | -5.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 1.600.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.1%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år125.580 kr.
Salgspris5.771.611 kr.
Profit (1 års hold)-739.229 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-13.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år179.436 kr.
Salgspris6.002.475 kr.
Profit (1 års hold)-454.509 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.1%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år290.506 kr.
Salgspris6.625.809 kr.
Profit (1 års hold)279.895 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-53.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.580 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)179.436 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.506 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.570 kr.
= Tx-omkostning41.420 kr.
+ Tilbudspris6.595.000 kr.
= Total investeret6.636.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.771.611 kr.
− Investeret-6.636.420 kr.
= Spread-864.809 kr.
÷ Investeret÷ 6.636.420 kr.
= Alpha-13.0%
Mægler
kr/m² (udbud)96.985 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-25normal
4.100.000 kr.60.294 kr./m²
2006-05-04normal
2.505.000 kr.36.838 kr./m²
2002-07-24normal
1.050.000 kr.15.441 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.100.000 kr.2024-08-25 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.8% pa
FMV implicerer18.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gennemrenoveret fra top til tå – med sans for hver eneste detalje!
Der findes adresser, hvor København føles lidt mere københavnsk end andre steder. Wildersgade er en af dem. Midt på Christianshavn, blandt farverige facader, brosten, kanaler og gamle byhuse, finder I denne smukt gennemrenoverede lejlighed, som ganske enkelt skal opleves.Boligen er istandsat fra top til tå, og resultatet er en helstøbt lejlighed, hvor materialer, farver og detaljer er nøje afstemt. De gennemgående sildebensgulve tilfører varme og karakter, mens de lyse vægge, klassiske fyldnings