← Tilbage til on-market
J.C. Christensens Gade 7, 9. tv
2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge
Udbudspris
8.995.000 kr.
104.593 kr/m²
Vores estimat
8.686.782 kr.
101.009 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-308.218 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 73.223 · median 78.346 · P90 102.490 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -4.0%!Comps usikre (8)✓9. sal✓Sol 100✓86 m² sweet✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.009 kr/m² × 86 m² = 8.686.782 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.388 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.686.782 kr.
101.009 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
105.242 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.751.475 kr.
101.761 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 104.593 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.009 | 8.686.782 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.223 | 6.297.141 kr. | -30.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.346 | 6.737.773 kr. | -25.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 318 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.490 | 8.814.157 kr. | -2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.837 | 2.050.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år119.052 kr.
Salgspris8.686.782 kr.
Profit (1 års hold)-244.986 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år171.684 kr.
Salgspris9.034.253 kr.
Profit (1 års hold)155.117 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år267.526 kr.
Salgspris9.972.426 kr.
Profit (1 års hold)1.189.131 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.072 kr.
− Ejerudgifter/år-56.388 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.052 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)267.526 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.686.782 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-364.038 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)104.593 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-11normal
6.900.000 kr.80.233 kr./m²
2010-10-29normal
3.050.000 kr.35.465 kr./m²
2008-10-31normal
2.900.000 kr.33.721 kr./m²
2003-12-01normal
2.580.000 kr.30.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.900.000 kr.2022-03-11 · 4 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Panorama-penthouse med havne- og fælledudsigt
Panorama-penthouse på 9. sal med tre altaner På det attraktive Islands Brygge venter en panorama-penthouse med storslået udsigt over havnen, Amager Fælled og byens tårne.Hvor Sojakagefabrikken lå til den eksploderede i 1980, kan du nu flytte ind i dit private “Kardemommetårn” med altan mod øst, syd og vest. Du er hævet 2-3 etager over de øvrige boliger i området.De smukke, tilbageværende røde murstensbygninger fra “Soyakagen” ligger for dine fødder, og de to ombyggede siloer tegner karakterfuld