iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Papirøen 33, 3. 3

1436 København K · realmaeglerne · RealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·430 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -3.6%✗134 m² for stor✓Sol 100✓Nybyg 2023✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 115.129 kr/m² × 134 m² = 15.427.319 kr.
Papirøen 33, 3. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
134 m²
Værelser
3
Byggeår
2023
Udbudspris
15.900.000 kr.
Dage på markedet
430d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 189.072 kr./år
Alpha
-3.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
15.427.319 kr.
115.129 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.997.250 kr.
119.382 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
15.497.174 kr.
115.651 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
15.900.000 kr.
118.657 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
15.427.319 kr.
115.129 kr./m²
-3.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-3.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år164.688 kr.
Salgspris15.427.319 kr.
Profit (1 års hold)-405.243 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-3.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år270.816 kr.
Salgspris16.507.231 kr.
Profit (1 års hold)780.797 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-3.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år382.841 kr.
Salgspris17.710.562 kr.
Profit (1 års hold)2.096.153 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR2.590 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.590 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år784.789 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-117.718 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.
= Net Airbnb/år571.913 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (134) × 12 mdr
= Langtidsleje/år353.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)459.888 kr.
− Ejerudgifter/år-189.072 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)164.688 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)270.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)382.841 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris15.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)15.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+95.400 kr.
= Tx-omkostning97.250 kr.
+ Tilbudspris15.900.000 kr.
= Total investeret15.997.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV15.427.319 kr.
− Investeret-15.997.250 kr.
= Spread-569.931 kr.
÷ Investeret÷ 15.997.250 kr.
= Alpha-3.6%

Mægler

kr/m² (udbud)118.657 kr.
MæglerRealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Papirøen - Stor hjørnelejlighed direkte til kanalen - skøn ugeneret vand- og operaparkudsigt!

Københavns nye bykvarter i hjertet af havnen - Velkommen til Papirøen! En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København. Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN. I de kommende år skal PAPIRØEN på endnu en rejse, når øen udvikles til et nyt bykvarter med nyskabende arkitektur, et vandkulturhus, internationalt hotel, madhal, boliger og unikke kulturtilbud. Det hele omgivet af en ny havnepromenade med rekreative aktiviteter. Med et indbydende miks af kultur, madkoncepter og rekreative aktiviteter bliver PAPIRØEN Københavns nye urbane åndehul omkranset af vand – på inderhavnens bedste beliggenhed. De smukke lejligheder byder på flotte udsigter og veltænkte planløsninger i mange forskellige størrelser. Alle lejligheder har store altaner, nogle med aften sol, nogle med eftermiddagssol og andre med morgensol. Ring til os på tlf. 4358 2100 eller skriv til nordhavn@mailreal.dk så guider vi jer igennem de ledige muligheder og viser jer de bedste lejligheder indenfor jeres budget. Vi kender øen som vores egen baglomme. *Billederne og visualiseringerne er ikke nødvendigvis fra eller af den pågældende bolig.