Papirøen 33, 3. 3

1436 København K · realmaeglerne · RealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere

Åbn pitch-view

Udbudspris

15.900.000 kr.

118.657 kr/m²

Vores estimat

15.100.051 kr.

112.687 kr/m²

Udbudt over estimat

-5.0 %

-799.949 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -5.6 %

Comp-engineP10 90.517 · median 110.839 · P90 144.003 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden

Top-pick score

56/ 100

C — okay

AVM signal10/25

Kvalitet25/25

Data-freshness0/20

Bydel15/15

Market signals6/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2023)
·Tier-A bydel (indre-by)
·490 dage — sælger kan være motiveret

Red flags

·α -5.6% — over markedet
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 5 · ! 1 · ✗ 2

✗α -5.6%✗134 m² for stor!Comps usikre (8)✓Stand 9/10✓Sol 100✓Nybyg 2023✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 112.687 kr/m² × 134 m² = 15.100.051 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Indre By

kvm

134 m²

Værelser

Byggeår

2023

Udbudspris

15.900.000 kr.

Dage på markedet

490d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 2.590 kr.Belægning (%)· default 83%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 220

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 179.712 kr./år

Alpha

-5.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

15.100.051 kr.

112.687 kr./m² · XGBoost

Investeret

15.997.250 kr.

119.382 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

15.181.162 kr.

113.292 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	118.657	15.900.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	112.687	15.100.051 kr.	-5.0 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	90.517	12.129.308 kr.	-23.7 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	110.839	14.852.375 kr.	-6.6 %	8 comps inden for 500 m, median 64 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90	144.003	19.296.365 kr.	+21.4 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	–	–	–	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-4.5%

α (alpha)-5.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.1%

= Total afkast-4.5%

Gross rental/år174.048 kr.

Salgspris15.100.051 kr.

Profit (1 års hold)-723.151 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

0.1%

α (alpha)-5.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast0.1%

Gross rental/år280.176 kr.

Salgspris15.704.053 kr.

Profit (1 års hold)-13.021 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

11.6%

α (alpha)-5.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield2.5%

= Total afkast11.6%

Gross rental/år392.201 kr.

Salgspris17.334.859 kr.

Profit (1 års hold)1.729.809 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR2.590 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.590 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (83%)× 0.83

= Brutto Airbnb/år784.789 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105

− Platform 15% af brutto-117.718 kr.

− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.

− Admin 10% (af rest)-63.546 kr.

= Net Airbnb/år571.913 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr

× kvm (134) × 12 mdr

= Langtidsleje/år353.760 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)459.888 kr.

− Ejerudgifter/år-179.712 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.048 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)280.176 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)392.201 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris15.900.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)15.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)15.900.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+95.400 kr.

= Tx-omkostning97.250 kr.

+ Tilbudspris15.900.000 kr.

= Total investeret15.997.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV15.100.051 kr.

− Investeret-15.997.250 kr.

= Spread-897.199 kr.

÷ Investeret÷ 15.997.250 kr.

= Alpha-5.6%

Mægler

kr/m² (udbud)118.657 kr.

MæglerRealMæglerne Nordhavn ApS Ejendomsmæglere

Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Papirøen - Stor hjørnelejlighed direkte til kanalen - skøn ugeneret vand- og operaparkudsigt!

Københavns nye bykvarter i hjertet af havnen - Velkommen til Papirøen! En urban oase omkranset af vand på alle fire sider, hvor mennesker mødes for at koble af, opleve kultur, spise god mad, bo – og nyde udsigten over vandet og indre København. Øen har i godt 300 år lagt opdæmmet jord til en lang række vigtige funktioner for byen: fra skibsværft til krigshospital, kanonopbevaring, kuldepot og papirlager. I dag husker de fleste københavnere bedst tiden med oplagring af papir, som gav Christiansholm dens nuværende kaldenavn: PAPIRØEN. I de kommende år skal PAPIRØEN på endnu en rejse, når øen udvikles til et nyt bykvarter med nyskabende arkitektur, et vandkulturhus, internationalt hotel, madhal, boliger og unikke kulturtilbud. Det hele omgivet af en ny havnepromenade med rekreative aktiviteter. Med et indbydende miks af kultur, madkoncepter og rekreative aktiviteter bliver PAPIRØEN Københavns nye urbane åndehul omkranset af vand – på inderhavnens bedste beliggenhed. De smukke lejligheder byder på flotte udsigter og veltænkte planløsninger i mange forskellige størrelser. Alle lejligheder har store altaner, nogle med aften sol, nogle med eftermiddagssol og andre med morgensol. Ring til os på tlf. 4358 2100 eller skriv til nordhavn@mailreal.dk så guider vi jer igennem de ledige muligheder og viser jer de bedste lejligheder indenfor jeres budget. Vi kender øen som vores egen baglomme. *Billederne og visualiseringerne er ikke nødvendigvis fra eller af den pågældende bolig.