iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borups Allé 233B, 3. tv

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·85 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -15.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.6%✓KBH-klassiker 1921✓Sol 100✓3. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 54.553 kr/m² × 84 m² = 4.582.461 kr.
Borups Allé 233B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1921
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
85d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.228 kr./år
Alpha
-15.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.582.461 kr.
54.553 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
64.634 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.679.745 kr.
55.711 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.395.000 kr.
64.226 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.582.461 kr.
54.553 kr./m²
-15.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
14.881 kr./m²
-76.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.3%
α (alpha)-15.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-13.3%
Gross rental/år127.212 kr.
Salgspris4.582.461 kr.
Profit (1 års hold)-719.547 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.3%
α (alpha)-15.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år181.644 kr.
Salgspris4.903.233 kr.
Profit (1 års hold)-344.343 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.9%
α (alpha)-15.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år254.440 kr.
Salgspris5.260.665 kr.
Profit (1 års hold)85.885 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-54.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.440 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.582.461 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-846.759 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-15.6%

Mægler

kr/m² (udbud)64.226 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-09-16normal
2.450.000 kr.29.167 kr./m²
2016-06-21normal
2.030.000 kr.24.167 kr./m²
1999-01-15normal
595.340 kr.7.087 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2020-09-16 · 6 år siden
Udbudspris implicerer14.1% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst beliggende. Pæn stand. Køkken-alrum. God ejerforening. Eftertragtet placering.

Øverst beliggende. Pæn stand. Køkken-alrum. God ejerforening. Eftertragtet placering. Velkommen til Borups Allé 233B, 3. tv. – en attraktiv og øverst beliggende lejlighed i en særdeles eftertragtet beliggenhed. Lejligheden fremstår i flot og gennemført stand med et indbydende køkken-alrum samt smukt sildebensparket, der understreger boligens stil og kvalitet. En oplagt bolig for både par og enkeltpersoner, der ønsker komfort og moderne løsninger i hverdagen. LEJLIGHED: Boligen er gennemgribende