← Tilbage til on-market
Borups Allé 233B, 3. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
4.995.000 kr.
59.464 kr/m²
Vores estimat
4.920.267 kr.
58.575 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.5 %
-74.733 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.1 %
Comp-engineP10 36.447 · median 59.887 · P90 64.089 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1921)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·145 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.1%!Comps usikre (6)✓KBH-klassiker 1921✓Sol 100✓3. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.575 kr/m² × 84 m² = 4.920.267 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1921
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
145d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.228 kr./år
Alpha
-2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.920.267 kr.
58.575 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
59.843 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.015.536 kr.
59.709 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 59.464 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 58.575 | 4.920.267 kr. | -1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 36.447 | 3.061.556 kr. | -38.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 59.887 | 5.030.510 kr. | +0.7 % | 6 comps samme postnummer, median 1024 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 64.089 | 5.383.476 kr. | +7.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.881 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.4%
α (alpha)-2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år127.212 kr.
Salgspris4.920.267 kr.
Profit (1 års hold)20.659 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år181.644 kr.
Salgspris5.117.078 kr.
Profit (1 års hold)271.902 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år254.440 kr.
Salgspris5.648.467 kr.
Profit (1 års hold)876.087 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-54.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.440 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.920.267 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-106.553 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-2.1%
Mægler
kr/m² (udbud)59.464 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-16normal
2.450.000 kr.29.167 kr./m²
2016-06-21normal
2.030.000 kr.24.167 kr./m²
1999-01-15normal
595.340 kr.7.087 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.450.000 kr.2020-09-16 · 6 år siden
Udbudspris implicerer12.6% pa
FMV implicerer12.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst beliggende. Pæn stand. Køkken-alrum. God ejerforening. Eftertragtet placering.
Øverst beliggende. Pæn stand. Køkken-alrum. God ejerforening. Eftertragtet placering. Velkommen til Borups Allé 233B, 3. tv. – en attraktiv og øverst beliggende lejlighed i en særdeles eftertragtet beliggenhed. Lejligheden fremstår i flot og gennemført stand med et indbydende køkken-alrum samt smukt sildebensparket, der understreger boligens stil og kvalitet. En oplagt bolig for både par og enkeltpersoner, der ønsker komfort og moderne løsninger i hverdagen. LEJLIGHED: Boligen er gennemgribende