Udbudspris
6.195.000 kr.
81.513 kr/m²
Vores estimat
5.967.790 kr.
78.524 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-227.210 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 64.481 · median 68.053 · P90 87.908 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -17%✗α -4.3%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓2. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.524 kr/m² × 76 m² = 5.967.790 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.496 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.967.790 kr.
78.524 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
82.027 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.079.487 kr.
79.993 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.513 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.524 | 5.967.790 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.481 | 4.900.582 kr. | -20.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.053 | 5.171.995 kr. | -16.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 85 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.908 | 6.680.984 kr. | +7.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.079 | 1.450.000 kr. | -76.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år150.024 kr.
Salgspris5.967.790 kr.
Profit (1 års hold)-116.206 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.1%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år207.480 kr.
Salgspris6.206.502 kr.
Profit (1 års hold)179.962 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år321.996 kr.
Salgspris6.851.023 kr.
Profit (1 års hold)938.999 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år191.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)248.976 kr.
− Ejerudgifter/år-41.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)207.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)321.996 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.967.790 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-266.230 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)81.513 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-05family
2.400.000 kr.31.579 kr./m²
2014-12-19normal
2.420.000 kr.31.842 kr./m²
2001-02-22normal
1.117.100 kr.14.699 kr./m²
1995-03-13normal
502.000 kr.6.605 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.420.000 kr.2014-12-19 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3V med to altaner og Svanekøkken fra 2025 midt på Frederiksberg
To altaner, et Svanekøkken fra 2025 og et dejligt rummeligt badeværelse - dette er blot udsnit af attraktionerne i denne flotte treværelses lejlighed på Frederiksberg. Den ligger roligt på en sidegade til Finsensvej 100 meter fra Lindevangsparken og i gåafstand til metroen og CBS. Boligen er velegnet såvel som studiebolig og delelejlighed som til parret, der måske/måske ikke har tanker om en lille familieforøgelse i fremtiden - velkommen til!Lejligheden ligger på anden sal i ejendommen og har al