Udbudspris
2.795.000 kr.
63.523 kr/m²
Vores estimat
2.795.000 kr.
63.523 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 54.708 · median 66.417 · P90 77.390 kr/m²6 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps ligger langt væk
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·101 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1975✗α -0.7%!Comps usikre (6)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1975
Udbudspris
2.795.000 kr.
Dage på markedet
101d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.360 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.795.000 kr.
63.523 kr./m² · fallback
Investeret
2.813.620 kr.
63.946 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.823.608 kr.
64.173 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.523 | 2.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.523 | 2.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.708 | 2.407.130 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.417 | 2.922.345 kr. | +4.6 % | 6 comps samme postnummer, median 1519 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.390 | 3.405.144 kr. | +21.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.136 | 710.000 kr. | -74.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år47.400 kr.
Salgspris2.795.000 kr.
Profit (1 års hold)28.780 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.0%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år74.328 kr.
Salgspris2.906.800 kr.
Profit (1 års hold)167.508 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.6%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast20.6%
Gross rental/år181.368 kr.
Salgspris3.208.660 kr.
Profit (1 års hold)576.408 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år89.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)116.688 kr.
− Ejerudgifter/år-42.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)47.400 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)74.328 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.368 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+16.770 kr.
= Tx-omkostning18.620 kr.
+ Tilbudspris2.795.000 kr.
= Total investeret2.813.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.795.000 kr.
− Investeret-2.813.620 kr.
= Spread-18.620 kr.
÷ Investeret÷ 2.813.620 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)63.523 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-04normal
1.825.000 kr.41.477 kr./m²
2016-05-01normal
1.298.000 kr.29.500 kr./m²
2015-09-03normal
750.000 kr.17.045 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 710.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.825.000 kr.2022-03-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.2% pa
FMV implicerer11.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med solrig altan mod syd og et stort badeværelse
Lejligheden Til singlen, den studerende eller det unge par – nu kan der sættes et perfekt punktum for boligjagten med nøglerne til denne dejlige toværelses lejlighed, der ligger på en sidegade til Amagerbrogade. Her kan du overtage 44 kvadratmeter, der er udnyttet til fulde og således føles som flere, og du kan flytte direkte ind i et hjem, der fremstår pænt og velholdt. Entréen glider direkte over i køkkenet, som ligger med forbindelse til stuen, så samtalen kan flyde frit mellem