Udbudspris
9.495.000 kr.
97.887 kr/m²
Vores estimat
9.344.943 kr.
96.340 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.6 %
-150.057 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.2 %
Comp-engineP10 68.457 · median 88.956 · P90 98.991 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·103 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -2.2%!Comps usikre (8)✓Stand 8/10✓Sol 92✓2. sal✓Bygget 1999✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.340 kr/m² × 97 m² = 9.344.943 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1999
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
103d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.632 kr./år
Alpha
-2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.344.943 kr.
96.340 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.553.820 kr.
98.493 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.460.140 kr.
97.527 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.887 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.340 | 9.344.943 kr. | -1.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.457 | 6.640.340 kr. | -30.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.956 | 8.628.760 kr. | -9.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 658 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 98.991 | 9.602.109 kr. | +1.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.773 | 2.500.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.4%
α (alpha)-2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år173.808 kr.
Salgspris9.344.943 kr.
Profit (1 års hold)-35.069 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.4%
α (alpha)-2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år247.140 kr.
Salgspris9.718.741 kr.
Profit (1 års hold)412.061 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år292.860 kr.
Salgspris10.727.995 kr.
Profit (1 års hold)1.467.035 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.772 kr.
− Ejerudgifter/år-70.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)173.808 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)247.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)292.860 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.344.943 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread-208.877 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha-2.2%
Mægler
kr/m² (udbud)97.887 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-19normal
6.510.000 kr.67.113 kr./m²
2018-08-31normal
4.600.000 kr.47.423 kr./m²
2015-01-19normal
4.225.000 kr.43.557 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.510.000 kr.2021-12-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
97 m2 totalistandsat 3-vær med stor vestvendt altan - elevator - skøn fælleshave
Enestående lejlighed lige til at flytte ind i - gennemførte, elegante designvalg og moderne faciliteter; et åbent leverum og to gode værelser; nyere bad og køkken; en vestvendt altan med markise; en velfungerende ejerforening, elevator og fælleshave. Læg dertil en beliggenhed på Frederiksberg Allé, få minutters gang fra Frederiksberg Have. Skal I bo her? Boligens planløsning gør hjemmet velegnet for mange. Alle fra solisten til parret eller den lille børnefamilie, unge som ældre. Lejligheden bes