Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 92✓2. sal✓Bygget 1999
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
1999
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.368 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
103.041 kr./m² · fallback
Investeret
10.056.820 kr.
103.679 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.106.583 kr.
104.192 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
103.041 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
103.041 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.500.000 kr.
25.773 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år174.072 kr.
Salgspris9.995.000 kr.
Profit (1 års hold)112.252 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år247.404 kr.
Salgspris10.694.650 kr.
Profit (1 års hold)885.234 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år293.124 kr.
Salgspris11.474.260 kr.
Profit (1 års hold)1.710.564 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år244.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)317.772 kr.
− Ejerudgifter/år-70.368 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)174.072 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)247.404 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.124 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.995.000 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-61.820 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)103.041 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-12-19normal
6.510.000 kr.67.113 kr./m²
2018-08-31normal
4.600.000 kr.47.423 kr./m²
2015-01-19normal
4.225.000 kr.43.557 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.510.000 kr.2021-12-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
97 m2 totalistandsat 3-vær med stor vestvendt altan - elevator - skøn fælleshave
Enestående lejlighed lige til at flytte ind i - gennemførte, elegante designvalg og moderne faciliteter; et åbent leverum og to gode værelser; nyere bad og køkken; en vestvendt altan med markise; en velfungerende ejerforening, elevator og fælleshave. Læg dertil en beliggenhed på Frederiksberg Allé, få minutters gang fra Frederiksberg Have. Skal I bo her? Boligens planløsning gør hjemmet velegnet for mange. Alle fra solisten til parret eller den lille børnefamilie, unge som ældre. Lejligheden bes